Laat je droom niet verstoren
Gepubliceerd in Maison en France voorjaar 2014

Het bezit van een huis in Frankrijk is voor velen een droom die reeds werkelijkheid heeft mogen worden. En laten we wel zijn; wat is er mooier dan met een goed glas wijn in de hand onbezorgd te genieten van uw eigen pied à terre in dit prachtige land? Niets mag die mooie droom verstoren. Daarom is het nodig de roze bril soms even af te zetten en helder te kijken naar enkele zakelijke aspecten.

Meestal begint het bezit van een huis in Frankrijk met de aankoop daarvan. Kijkend naar hoe dat in Frankrijk toegaat valt direct het nodige op. Om te beginnen gaat in Frankrijk de eigendom van een huis reeds op de koper over als deze het schriftelijk met de verkoper over de koop eens is geworden. Daar is dus - anders dan in Nederland - in principe geen notaris voor nodig.Als koper wilt u echter niet over één nacht ijs gaan. Om die reden moeten in de schriftelijke koopovereenkomst (de compromis de vente) de nodige opschortende voorwaarden (conditions suspensives) worden opgenomen.

1. Conditions suspensives

Deze voorwaarden schorten de werking van de koopovereenkomst op totdat zij zijn vervuld. Waar moet u hierbij aan denken?

U wilt bijvoorbeeld als koper het huis slechts afnemen als u uw financiering rond krijgt, als u toestemming krijgt om uw bouwplannen te realiseren en als – in geval van een “copropriété” - de vereniging van eigenaren met die plannen akkoord gaat.

In de koopovereenkomst moet heel precies worden omschreven in welke omstandigheden de koper zich op die opschortende voorwaarden mag beroepen. Zo zal bij een financieringsvoorbehoud de koper moeten aangeven welk bedrag hij moet kunnen lenen bij welke looptijd en tegen welke rente en maandlasten.

Wilt u een zwembad, schuur of gastenverblijf bouwen, dan moet in de koopovereenkomst opgenomen worden dat u specifiek daarvoor ook een bouwvergunning moet kunnen krijgen. En als u inderdaad afhankelijk bent van mede-eigenaren in een copropriété neemt u op dat het syndicat des copropriétaires akkoord moet gaan met uw bouwplannen.

De belangrijkste opschortende voorwaarde is wel dat de eigendom van het object pas op de koper overgaat nadat de notaris heeft geconstateerd dat alle andere conditions suspensives zijn “uitgedoofd” en dat ook overigens niets de eigendomsoverdracht meer in de weg staat. Op dit laatste komen we straks nog terug. 

2. Mededelingsplicht van de verkoper

Omdat de koper van een huis meestal een consument is, wordt deze laatste ook in Frankrijk beschermd. De verkoper moet hem dus deugdelijk over het verkochte informeren.

Zo moet de verkoper een heleboel gegevens verstrekken, bijvoorbeeld over de technische staat van elektra, gas en riolering (les diagnostics techniques). Ook de energieprestatiecoëfficiënt van het huis moet door een diagnostique de performance énergétique worden overgebracht. En hetzelfde geldt voor de eventuele aanwezigheid van asbest (amiante), van loodhoudende verf (plomb)  of – in sommige regio’s - zelfs van termieten!  Het verkoopobject kan zich bovendien in een zone de risques bevinden, bijvoorbeeld omdat zich aldaar overstromingen of aardverschuivingen zouden kunnen voordoen. Ook dat moet dan uitdrukkelijk worden vermeld.

3. Onderzoeksplicht van de koper

Het is zeker goed dat de verkoper de koper over alle hiervoor genoemde zaken inlicht. Maar let wel; het gaat slechts om informatie die wordt verstrekt en uitdrukkelijk niet om garanties!  De koper moet dus voor zichzelf bepalen in hoeverre deze informatie zijn beslissing om al dan niet te kopen beïnvloedt. Het kan immers zijn dat kostbare herstelwerkzaamheden op de loer liggen, welke tot aanpassing van de koopprijs zouden moeten leiden.

Verkopers plegen bovendien in de koopovereenkomst een zogenaamde exoneratieclausule op te nemen voor vices cachés ofwel verborgen gebreken. Uiteraard kan de verkoper zich niet vrijtekenen voor gebreken die hij kent, maar de bewijslast van die bekendheid ligt wel bij de koper. Oplettendheid is hier dus geboden!

4. Naar de notaris  

Nadat de koopovereenkomst voor een woonhuis schriftelijk (anders is deze nietig) tot stand is gekomen, geeft de Franse wetgever de particuliere koper een bedenktijd van 7 dagen, waarbinnen deze alsnog zonder opgave van redenen af mag zien van de koop. Is deze periode ongebruikt verstreken, dan wenden partijen zich meestal tot de notaris. Anders dan in Nederland kiest in Frankrijk de verkoper voor de notaris, ook al draagt de koper daarvan uiteindelijk de kosten. En ook al behoort de Franse notaris zich net als in Nederland neutraal op te stellen; de ervaring leert dat het hemd soms toch nader is dan de rok. Het kan dus voor een koper zeker geen kwaad zich ook zelf te laten informeren over de documenten die de notaris in concept aanlevert. 

5. Voorkeursrecht ofwel droit de préemption  

In Frankrijk is de verkoper verplicht om door middel van de gesloten koopovereenkomst aan de overheid te laten weten dat hij het pand wil vervreemden. En vervolgens gaat er een periode lopen van twee maanden waarin partijen af moeten wachten of de overheid al dan niet besluit de koopovereenkomst over te nemen, op basis van een wettelijk voorkeursrecht ofwel droit de préemption. Dit kan een onaangename verrassing opleveren en al helemaal als men zou vergeten de voorgenomen verkoop aan te melden bij de overheid. Die kan immers nog tot vijf jaar na de eigendomsoverdracht eisen dat de transactie alsnog wordt geannuleerd!

6. De eigendomsoverdracht  

Op de dag die genoemd staat in de compromis de vente melden verkoper en koper zich bij de notaris en tekenen zij ten overstaan van hem in persoon of bij volmacht de acte authentique, in Nederland vergelijkbaar met de leveringsakte. Hieraan voorafgaand controleert de notaris of alle stukken behorend bij de koopovereenkomst aanwezig- en door alle partijen geparafeerd zijn. Ook stelt hij vast dat alle conditions suspensives zijn vervuld. In de acte wordt vervolgens geconstateerd dat de eigendom van de verkoper overgaat op de koper.

7. Kosten en belastingen  

Een belangrijke rol van de Franse notaris is het innen en met partijen verrekenen van alle kosten en belastingen die op de koopovereenkomst drukken, alvorens de eigendom overgaat. Het gaat hier om zijn eigen kosten, die een percentage vormen van de koopsom, maar bijvoorbeeld ook om de kosten van een eventueel ingeschakelde makelaar.

Qua belastingen moet men denken aan de overdrachtsbelasting voor de betreffende gemeente en de Franse Staat. Bij elkaar belopen deze belastingen nu nog 5,09% van de koopsom, maar zullen deze volgens de laatste berichten vanaf 1 maart 2014 naar 5,79% stijgen. Deze maatregel zal lopen tot en met 29 februari 2016 waarna een verlaging tot 3,8% in het vooruitzicht wordt gesteld!

De notaris is verplicht de koper voorafgaand aan het tekenen van de acte authentique een toereikend voorschot te vragen voor genoemde kosten en belastingen. 

8. De taxe sur la plus value en de impôt de solidarité sur la fortune (ISF) 

Ook verkopers van tweede huizen ontkomen vaak niet aan de Franse belastingdienst. Een van de belangrijkste en tevens meest controversiële kwesties van de laatste tijd is de heffing jegens laatstgenoemden van belasting op de meerwaarde die het object heeft gekregen in de periode tussen de aankoop van destijds en de huidige verkoop. Deze belastingheffing noemt men de taxe sur la plus value.

Op zich bestaat deze fiscale heffing van 19% over genoemde meerwaarde al jarenlang in Frankrijk en schrijft deze thans in 22 jaar naar nul af. Maar in 2012 heeft de regering Hollande aan de fiscale component een heffing voor sociale lasten van 15,5% toegevoegd over diezelfde meerwaarde, welke heffing pas na 30 jaar naar nul afschrijft.

Deze laatste heffing is zo omstreden omdat huiseigenaren die geen Frans ingezetene zijn deze heffing moeten betalen zonder ooit van de Franse sociale voorzieningen te zullen kunnen profiteren. Deze regeling heeft dan ook geleid tot veel internationaal protest en een procedure bij de Europese Commissie, welke ertoe zou moeten leiden dat voor buitenlandse huizenbezitters de “sociale component” alsnog uit de heffing wordt geschrapt. Het is dus zaak als verkoper met betrekking tot deze component van de aanslag tijdig bezwaar aan te tekenen.

Verder past hier ook een waarschuwing. Wij zien immers wel eens dat een verkoper de waarde van het verkochte met het oog op de plus value-heffing tracht te drukken door de koper te vragen een gedeelte van de koopsom “onder de tafel” te betalen. De Franse justitie ziet een dergelijke démarche als een ernstig strafbaar feit waarop zelfs gevangenisstraf staat. Een regelrechte afrader dus!

Veel onschuldiger, maar intussen ook niet zonder risico’s, is de situatie waarin ouders bij een voorgenomen overdracht van het Franse huis aan hun kinderen een koopsom vaststellen die ver onder de marktwaarde ligt. In het voorgaande zagen wij immers, dat in zo’n situatie de valkuil gaapt van het droit de préemption ofwel het gebruik van het voorkeursrecht door de overheid, waardoor het familievoordeel in een keer zou kunnen verdampen! 

9. De SCI (Societé Civile Immobilière)

In het voorgaande is steeds uitgegaan van aankoop van een woning door een particulier. In de praktijk zien wij echter ook vaak dat het huis eigendom moet worden van meerdere eigenaren. Dat kan, maar heeft als nadeel dat die eigenaren elk voor zich gerechtigd worden in een onverdeelde eigendom. Dit betekent dat als een van deze gerechtigden later uit die onverdeeldheid wil stappen, hij afhankelijk is van de andere gerechtigden en dus is zijn “aandeel” zonder hun medewerking heel moeilijk verhandelbaar. Een oplossing daarvoor kan zijn om een SCI op te richten, waarin meerdere gerechtigden ieder een aandeel hebben. Er is dan geen onverdeeldheid en de verhandelbaarheid is veel gemakkelijker. Er bestaat wel een aanbiedingsplicht aan de overige aandeelhouders, maar dat heeft het voordeel dat een potentiële koper dichtbij is. Deze rechtsvorm kan heel goed werken bij een gezamenlijk familiebezit. Bij eventuele verhuur aan derden van een gemeubileerde woning die eigendom is van een SCI moet men wel bedacht zijn op het feit dat de SCI aldus in Frankrijk vennootschapsbelasting zal moeten gaan betalen, hetgeen echter door het treffen van de juiste maatregelen kan worden voorkomen.  

Tot besluit 

Laat u door dit alles niet weerhouden om uw droom te realiseren: het bezit van een eigen huis in het prachtige Frankrijk. Laat u echter goed informeren over de zakelijke aspecten. Uiteraard staan wij zo nodig graag met raad en daad terzijde. Bonne chance!


Download als PDF:


Mr. Sietze Jan Dijkstra
Auteur: Mr. Sietze Jan Dijkstra
Gestart op ons kantoor als notarieel jurist, later ook beëdigd tot advocaat. Heeft in Parijs gewerkt voor de RATP. Verzorgt aan- en verkoopbegeleiding, oprichting en ontbinding van rechtspersonen, procedures met betrekking tot Frans onroerendgoedrecht.

Steinz & Dijkstra Advocaten
+31 (0)70 24 00 875


              
Klik hier voor de folder