Wie wordt eigenaar van uw Franse huis?
Gepubliceerd in Second Home Magazine, oktober 2006 - geactualiseerd maart 2015

Veel kopers van een Frans huis stellen de koop mede in dienst van hun successieplanning of zijn om andere redenen op zoek naar een aangepaste eigendomsconstructie. Het Franse recht kent daarvoor bijzondere mogelijkheden waarvan het goed is dat u die in een vroeg stadium kent. Hierbij kunnen ook fiscale voordelen worden behaald.
 
Als u buiten gemeenschap van goederen bent getrouwd, kunt u - net als in Nederland - allereerst besluiten om het huis op naam van één van u beiden te zetten. Vaak is daarbij het motief dat de een meer vermogen heeft dan de ander waarbij de aankoop uit zijn vermogen plaatsvindt. Verplicht is dat overigens niet en naarmate het aantal huwelijksjaren verstrijkt is het in zijn algemeenheid goed om te bezien of huwelijksvoorwaarden niet gewijzigd moeten worden. Uw financiële situatie zal immers gestabiliseerd kunnen zijn en een gemeenschap van goederen of soortgelijke regeling is dan vaak gewenst. Daaraan kunnen ook voordelen verbonden zijn in de sfeer van het successierecht. Ik noem hier speciaal het finale verrekenbeding dat bij een overlijden leidt tot een afrekening alsof er een gemeenschap van goederen is. Een advies over deze materie kan de moeite waard zijn.
 
Het huis kan vanaf het begin ook op naam van de kinderen worden gezet, waarbij u hen de koopprijs leent en de aflossingen periodiek kwijtscheldt, dus schenkt. Hierbij worden steeds de lage tariefschijven van het schenkingsrecht doorlopen en komen de waardestijgingen van het huis automatisch aan de kinderen toe zonder dat daarover successierecht wordt geheven. Ook behoeft er bij uw overlijden op juridisch vlak niets te gebeuren omdat de kinderen immers al eigenaar zijn. Wel verdient het aanbeveling dat er een schriftelijke regeling wordt getroffen om uw bewegingsvrijheid te garanderen. Het gaat in feite immers om "uw" huis en dat mag, bijvoorbeeld, zonder uw toestemming, niet door uw kinderen worden verkocht. Zo zijn er meer voorwaarden. Zij vergen enig (overkomelijk) puzzelwerk.
 
Ook een SCI kan een oplossing bieden.
In Frankrijk is het zeer gebruikelijk om een huis onder te brengen in een SCI, een Société Civile Immobilière. Dit is een Franse (familie)beheersvennootschap en een mengvorm tussen onze vennootschap onder firma en een BV. Hij is nuttig wanneer u (1) een huis met familie, vrienden of de kinderen koopt, (2) het huis geleidelijk aan uw kinderen wilt schenken, (3) het Franse erfrecht wilt uitsluiten en/of (4) een camping of hotel gaat kopen en exploiteren. Behalve bij (4) doel ik hierbij op de aankoop van een tweede huis.
 
1.         U koopt het huis met familie, vrienden of de kinderen.  
 
Het kapitaal van een SCI is in aandelen verdeeld. Stopt de een meer geld in het huis dan de ander, dan krijgt hij daarvoor ook meer aandelen. Ook is het in- en uittreden van aandeelhouders gemakkelijk te regelen omdat daarvoor een eenvoudige akte voldoende is. Een bijkomend voordeel is dat het Franse kadaster (bureau des hypothèques) hier niet aan te pas komt. De SCI is en blijft immers de enige eigenaar. Zou het huis zelf op meerdere namen staan, dan zou er bij iedere wijziging een notariële akte opgemaakt en in het kadaster ingeschreven moeten worden. Dat is in Frankrijk een ingewikkelde aangelegenheid. Het is dus prettig wanneer het Franse kadaster gemeden kan worden.
 
2.         U wilt het huis geleidelijk aan de kinderen schenken.
 
Veel mensen willen in de loop van de tijd hun Franse huis graag schenken aan hun kinderen en wel zodanig dat er zo weinig mogelijk schenkingsrecht wordt geheven. Een SCI is daarvoor geschikt omdat u per keer bijvoorbeeld 10% van de aandelen kunt schenken. Hierbij vallen de schenkingen steeds in de lage tariefschijven. Bedenk echter dat deze schenkingen zowel in Frankrijk als in Nederland worden belast (zie hieronder). Overigens is ook de constructie bloot-eigendom voor de kinderen en vruchtgebruik voor de ouders, goed via een SCI op te zetten. Gezien de Nederlandse wetgeving is het wel zaak u hierbij te laten adviseren.

3.         U wilt het Franse erfrecht uitsluiten.
 
Wanneer u rechtsreeks (dus zonder een SCI) Frans onroerend goed bezit, wordt daarop altijd het Franse (civiele) erfrecht toegepast. Dit wijkt in grote mate af van het Nederlandse erfrecht. Kinderen krijgen bijvoorbeeld altijd enig eigendomsrecht zodat zij bij een verkoop steeds moeten meetekenen. Wellicht wenst u echter dat uw echtgenoot daarover alleen moet kunnen beslissen zoals dat in Nederland standaard is geregeld. Een ander voorbeeld is dat ouders van echtgenoten die geen kinderen hebben, een groot deel van de Franse erfenis krijgen, mits er geen testament is gemaakt waarin een andere begunstigde is vermeld. In Nederland gaat, als er geen kinderen zijn, de gehele nalatenschap so wie so naar de langstlevende echtgenoot. Zo zijn er meer verschillen. Afhankelijk van uw situatie kan het dus zijn dat u buiten de werking van het Franse erfrecht wenst te vallen en de Nederlandse oplossing verkiest. 
Een van de oplossingen daarvoor wordt bereikt via een SCI omdat u dan niet de rechtstreekse eigenaar van het Franse onroerend goed bent, maar uitsluitend van de aandelen in de SCI. Dat zijn roerende goederen en daarop wordt alleen het Nederlandse erfrecht toegepast. Voor de goede orde: dit geldt alleen bij tweede huizen. Wanneer c.q. zodra u ingezetene van Frankrijk bent is op uw Franse bezit altijd het Franse erfrecht van toepassing.
Thans is er een verordening in Europa aangenomen die vanaf 17 augustus 2015 van kracht zal zijn, inhoudende dat de vererving zal plaatsvinden naar het recht van de laatste woonplaats of in geval van testament, naar het recht van de daarin gemaakte rechtskeuze, zijnde het recht van de nationaliteit van de erflater.

4.         U koopt een camping of hotel.
 
 
Bij de aankoop van een camping of hotel wordt de kale eigendom daarvan meestal ondergebracht in een SCI. Alle roerende goederen en de exploitatie worden vervolgens ondergebracht in een andere rechtsvorm. Op deze wijze vindt er een - vaak ook door de bank voorgeschreven - scheiding plaats tussen het onroerend goed en de overige bezittingen en activiteiten. Er ontstaan daardoor tevens enkele fiscale voordelen alsmede een beperking van de aansprakelijkheid.
 
 
Hoe zit het met de successie- en schenkingsrechten?
 
Bij uw overlijden heft zowel Frankrijk als Nederland successierecht. De tarieven en vrijstellingen lopen in beide landen uiteen. Ik geef daarvan het volgende overzicht aan de hand van de cijfers van 2015:
In Nederland heeft de langstlevende echtgenoot een vrijstelling van € 633.014 waarbij alleen het meerdere wordt belast. Kinderen genieten een vrijstelling van € 20.047. Daarboven worden zij tot € 121.196 belast met 10% en verder met 20%.
 
In Frankrijk is de langstlevende echtgenoot algeheel vrijgesteld van successierecht. Kinderen genieten een vrijstelling van € 100.000 per ouder per kind. Het meerdere wordt belast tot aan 40%. Dit alles leidt in Frankrijk in het algemeen tot veel lagere aanslagen dan bij ons. De voordelen daarvan komen echter alleen ten goede aan de Nederlandse belastingdienst. Die heft alsof het huis in Nederland ligt en trekt het in Frankrijk betaalde bedrag van de aanslag af. Per saldo bent u dus aan de Nederlandse tarieven onderworpen en moet u die als uitgangspunt nemen.  
 
Sinds mei 2009 wordt een Nederlands notarieel samenlevingscontract, in Frankrijk gelijk gesteld met een Frans samenlevingscontract, PACS geheten. Hierbij geldt in Frankrijk ook voor de partners van zo’n contract een algehele vrijstelling. In Nederland worden partners in principe gelijk gesteld met gehuwden.
 
Voor schenkingen aan kinderen gelden de zelfde tarieven. De vrijstelling in Nederland bedraagt € 5.277. In Frankrijk geldt bovengenoemde vrijstelling die per ouder iedere 15 jaar kan worden herhaald.
 
Ten slotte maak ik nog enkele algemene opmerkingen:
 
-          De hoogte van het aandelenkapitaal moet goed worden overwogen. Dit wegens het Nederlandse successierecht alsmede in het kader van een toekomstige verkoop. Het aandelenkapitaal kan even hoog zijn als de aankoopprijs van het huis, maar ook lager waarbij u het restant aan de SCI leent.
-          De oprichting van een SCI kunt u gewoon in Nederland (bij ons) laten verzorgen waarbij u een Nederlandse vertaling van uw statuten ontvangt alsmede (fiscale) nazorg.
-          Een hypotheek kan ook door een SCI worden afgesloten.
-          Voor de inkomstenbelasting (IR) beschouwt de Franse fiscus een SCI als transparant: eventuele verhuurinkomsten worden alleen bij de aandeelhouders belast.
-          Een SCI mag geen commerciële activiteiten verrichten, anders wordt hij als een SARL (BV) beschouwd. Er wordt bij de SCI dan vennootschapsbelasting geheven met zeer negatieve fiscale consequenties.
-          Gemeubileerde verhuur wordt als een commerciële activiteit aangemerkt. Echter in een bepaalde, eenvoudig te realiseren, constructie kan een huis van een SCI zonder fiscale nadelen ook gemeubileerd worden verhuurd.
-       Wij voeren de opdracht zodanig uit dat u, wanneer u niet verhuurt, geen belastingaangiften in
        Frankrijk behoeft te doen.     
-          In Nederland moet de waarde van een SCI in box 3 worden aangegeven (zie hieronder). 
 
Kortom, de SCI is in veel gevallen nuttig, jammer dat dit instrument niet in Nederland bestaat. 
 
BOX 3
 
Wanneer u een Frans huis bezit moet u dat opvoeren in uw aangifte voor box 3. U mag de waarde daarvan echter meteen weer aftrekken in de rubriek “aftrek elders belast”. Dit gebeurt op grond van het Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen beide landen dat de heffing over onroerend goed toewijst aan het land van ligging, in casu Frankrijk. Aldus wordt deze waarde in Nederland niet belast.
 
In Frankrijk wordt u voor de vermogensbelasting pas aangeslagen wanneer de netto-waarde van uw huis meer dan € 1.300.000 (cijfer 2015) bedraagt. Netto betekent hier: na aftrek van (hypothecaire) leningen. Omdat de meeste huizen een lagere waarde hebben, valt u aldus, in voor u gunstige zin, tussen de wal en het schip: Nederland mag niet heffen en Frankrijk doet het onder die waarde nog niet.
 
Ook de aandeelhouders van een SCI moeten de waarde van hun Franse bezit in box 3 (en niet in box 2) aangeven. Nederland merkt een SCI namelijk aan als een transparante vennootschap zodat deze wordt weggedacht. In Nederland geldt hierbij voor hen dezelfde vrijstelling als bij de rechtstreekse eigendom van een huis. In Frankrijk kunnen zij echter, gezien de tekst van het Verdrag, in het geheel niet voor de vermogensbelasting worden aangeslagen, ook niet wanneer hun bezit meer dan € 1.300.000 bedraagt.
 
De regeling van het Verdrag is een overweging te meer om een huis in Frankrijk te kopen: zou uw tweede huis in Nunspeet liggen, dan zou u daarover de 1,2% van box 3 moeten betalen. Uw Franse huis is echter vrijgesteld.
 
Wanneer u tot op heden zou hebben verzuimd om uw huis in box 3 op te geven, kunt u desgewenst gebruik maken van de inkeerregeling van de belastingdienst, zie www.belastindienst.nl.
 
Download als PDF:


              
Klik hier voor de folder