Het kopen van een huis via uw BV heeft nadelen
Frankrijk heeft een streng regime

KOOP NOOIT EEN HUIS VIA UW BV
Veel Nederlanders hebben een BV met daarin een bedrag dat zij graag willen gebruiken voor de koop van een Frans huis. Hierbij wordt de BV de eigenaar en wordt het huis gebruikt door de directie. Vaak wordt het periodiek ook aan derden verhuurd. Frankrijk kent echter een van de strengste regimes van Europa op het gebied van de vennootschapsbelasting (impôt sur les sociétés, IS). Er zijn dan ook grote nadelen aan deze constructie verbonden. Ik geef daarvan het volgende overzicht:

Frankrijk heft bij de verkoop van een huis vermogenswinstbelasting (taxe sur la plus value). Hierbij wordt het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs belast, onder toepassing van diverse correcties. Zie voor meer informatie het artikel hierover op onze site. Voor BV's is deze belasting 33,3% en hij wordt altijd geheven.

Tevens moeten er in het Frans, jaarlijks stukken worden opgemaakt die alleen betrekking hebben op het Franse vermogen en op de Franse activiteiten van de BV. In de stukken moet bij de inkomsten, 4 à 6% van de waarde van het huis per 1 januari worden opgevoerd als "vergoeding" voor het eigen gebruik door de directie. Hierbij gaat het er niet om of die het huis ook steeds heeft gebruikt. Het percentage wordt namelijk geheven over de gehele periode waarin het huis niet aan derden is verhuurd. Daartegenover staat dat er op het huis mag worden afgeschreven, maar dat mag weer alleen op de aankoopprijs. Ook mogen alle kosten worden afgetrokken.

De jaarstukken vormen een bijlage bij de aangifte IS. Het is altijd een heel werk om ze te laten opstellen en de kosten ervan kunnen hoog oplopen. Winsten zijn met in principe ook 33,3% belast. Doet men geen aangifte of op een verkeerde manier, dan gelden er draconische maatregelen. Bijvoorbeeld kunnen dan de in het verleden opgebouwde verliezen niet meer van de plus value worden afgetrokken. De netto winsten waaronder de netto verkoopwinst, komen in de Nederlandse stukken te staan waar nog dividendbelasting wordt geheven wanneer men een bedrag aan privé wil uitkeren.

Er is nog een andere verplichting voor een BV. Deze houdt in dat jaarlijks aan de fiscus moet worden opgegeven wie de aandeelhouders zijn. Het gaat hier om een van de Franse maatregelen ter voorkoming van fraude. Wordt dit achterwege gelaten, dan geldt er, overigens na enkele aanmaningen, een aanslag van 3% over de waarde van het huis per 1 januari. Ten slotte gelden er nog enkele andere belastingen.

Het is dan ook verreweg het beste het huis niet door een BV te laten kopen, maar om een bedrag van de BV te lenen voor de koop op eigen naam. Dat kost uiteraard een zakelijke rente, maar per saldo is men hierbij veel voordeliger uit. Om onbekende redenen wijzen Franse notarissen een koper zeer vaak niet op al deze nadelen en op al het werk dat u er aan hebt. Zij passeren gewoon de akte. Vroeg of laat komt een koper daar echter achter en wij moeten dan ook vaak een kostbare herstelactie uitvoeren om het huis alsnog naar privé te brengen. Niet kopen via een BV dus!

Ton Steinz




              
Klik hier voor de folder