De koop van een nieuw te bouwen huis of appartement
Gepubliceerd in Maison en France voorjaar 2014

Hoe verloopt het koopproces als u een huis of appartement koopt terwijl het nog gebouwd moet worden?

Eén van de voordelen van het kopen van nieuwbouw is dat u zeker weet dat u voor langere termijn gevrijwaard bent van onderhoudskosten.
Een bijkomend voordeel is dat de notariskosten lager zijn, dan wanneer u bestaande bouw koopt. De notariskosten bedragen bij nieuwbouw ongeveer 3% van de koopsom, terwijl dit ongeveer 7,5% is bij bestaande bouw.

Het contract voor nieuwbouw is zeer strak omkaderd in de Franse wet en het principe lijkt eenvoudig: een projectontwikkelaar reserveert een appartement of huis voor u, terwijl u gevraagd wordt een waarborgsom (dépôt de garantie) te storten.

Voorafgaand aan het definitieve contract, sluit u een voorcontract. Dit contract wordt aangeduid met de term "contrat de réservation". U hebt dan een woning op papier gereserveerd, waarna de verplichting aan uw zijde ontstaat een waarborgsom ofwel "dépôt de garantie" te storten.
Het definitieve contract wordt u daarna door de notaris, alwaar de akte gepasseerd zal worden, toegezonden. Het toezenden van het definitieve contract dient tenminste één maand voorafgaand aan de passeerdatum te geschieden.
De datum van oplevering moet duidelijk in het definitieve contract worden opgenomen. Als de datum voor de oplevering door de aannemer, zoals overeengekomen, niet wordt gerespecteerd, gaan er boetetermijnen lopen die aan u uitgekeerd dienen te worden, tenminste als deze boetetermijnen duidelijk in het contract staan omschreven.

In het nieuwbouwcontract dienen drie garanties te zijn opgenomen.
1. de garantie dat de door u betaalde waarborgsom wordt gerestitueerd als uiteindelijk het project niet van de grond komt;
2. de garantie dat de bouw, als die start, ook tot een einde wordt gebracht;
3. de garantie dat de projectontwikkelaar in het bezit is van een zogenaamde "garantie dommages ouvrage". Dit is een verzekering die alle gebreken garandeert die ook vergoed zouden worden door de zogenaamde "garantie décennale" van de aannemer. Het grote verschil tussen de garantie dommages ouvrage met de garantie décennale van de aannemer is, dat u niet hoeft te bewijzen dat het gebrek in de bouw is ontstaan vanwege een beroepsfout van de aannemer. De garantie dommages ouvrage vergoedt de schade, ook als het bewijs van de beroepsfout niet geleverd wordt.

De koopsom wordt bij nieuwbouw niet ineens betaald!
Dit is volgens de wet streng verboden. Buiten de waarborgsom mogen er beslist geen bedragen, ter vooruitbetaling, aan u worden gevraagd.
Als de bouw vordert, krijgt u van een onafhankelijke architect een bericht dat de aannemer het volgende niveau, als in onderstaande tabel aangegeven, heeft bereikt.
Bij dat bericht wordt u weer uitgenodigd om over te gaan tot betaling van het pro rata gedeelte van het gebouwde.
De betaling van de bouwtermijnen zijn als volgt bepaald.
- 35% wordt betaald als het fundament klaar is;
- 50% als de vloer van de eerste verdieping klaar is;
- 65% als de bovenste verdieping klaar is;
- 70% als de woning waterdicht is gemaakt;
- 80% als de tussenwanden en de ramen zijn geplaatst;
- 90% bij het gereedkomen van alle installatiewerkzaamheden, loodgieterij en verwarming;
- 95% bij volledige gereedkomen van de woning.
Zodra de woning volledig gereed is gekomen, wordt u uitgenodigd voor een inspectie om te bezien of de bouw daadwerkelijk volgens het contract aan u wordt opgeleverd.
Het is dan van belang om kritisch te kijken of de afspraken zijn gerespecteerd. Mocht blijken dat er toch enkele missers zijn geslopen in de bouw, dan worden die bij de oplevering opgetekend en krijgt de aannemer de gelegenheid om deze te herstellen.
Daarna volgt er een tweede oplevering en dienen alle geconstateerde missers te zijn hersteld.
Als het geheel naar tevredenheid wordt opgeleverd, betaalt u de laatste 5% van de koopsom.

Ook bij nieuwbouw geldt dat alertheid geboden is, maar mits goed voorbereid en begeleid, kunnen alle klippen worden omzeild.



Mr. Sietze Jan Dijkstra
Auteur: Mr. Sietze Jan Dijkstra
Gestart op ons kantoor als notarieel jurist, later ook beëdigd tot advocaat. Heeft in Parijs gewerkt voor de RATP. Verzorgt aan- en verkoopbegeleiding, oprichting en ontbinding van rechtspersonen, procedures met betrekking tot Frans onroerendgoedrecht.

Steinz & Dijkstra Advocaten
+31 (0)70 24 00 875


              
Klik hier voor de folder