Een tweede huis in Frankrijk is voor velen de verwezenlijking van een droom. Hoe voorkom je dat je er later alsnog wakker van ligt?
Gepubliceerd in VP-bulletin nr. 9 - september 2014

De koop van een huis in Frankrijk

In Frankrijk gaat net als in Nederland aan eigendomsverkrijging van een huis een schriftelijke koopovereenkomst vooraf. Ook is in beide landen vanuit een oogpunt van consumentenbescherming een bedenktijd in de wet opgenomen, waarbinnen de koper zonder nadere opgave van redenen alsnog van de koop af kan zien. In Nederland is dat drie - en in Frankrijk zelfs zeven dagen.

Stel dat deze termijnen ongebruikt verstrijken. Dan dringt zich meteen een enorm verschil tussen de Franse en de Nederlandse situatie op. In ons land immers moet op de koopovereenkomst een notariële akte van levering volgen om de eigendom van het huis van de verkoper op de koper te doen overgaan. In Frankrijk daarentegen bepaalt de wet dat de eigendom van de woning reeds overgaat op het moment van het bereiken van schriftelijke overeenstemming tussen verkoper en koper over het object en de prijs daarvan.

Dit rechtsgevolg komt koper en verkoper echter meestal te vroeg. Voordat de eigendomsovergang plaatsvindt moet immers nog veel informatie tussen verkoper en koper worden uitgewisseld en dienen veel zaken tevoren grondig te worden uitgezocht. De verkoper moet daarbij voldoen aan zijn informatieplicht jegens de koper, wil hij zich met succes kunnen vrijpleiten voor uit die informatie naar voren komende gebreken. De koper echter wordt op zijn beurt geacht te onderzoeken of het aan te kopen object de hoedanigheden bezit die belangrijk voor hem zijn. Op hem rust dus nadrukkelijk een onderzoeksplicht. Hoe verhouden de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper zich in Frankrijk tot elkaar? Het is goed dit nader te bekijken, want ook hier zijn de verschillen met Nederland groot!

Mededelingsplicht van de verkoper

Net als in Nederland wordt ook in Frankrijk de koper van een huis of bouwterrein beschermd, omdat deze meestal een consument is. Voor de verkoper brengt dit de wettelijke verplichting met zich mee om de koper deugdelijk over het verkochte te informeren. Dit gaat in Frankrijk behoorlijk ver. Hierna wordt stilgestaan bij de veelheid aan gegevens, die de verkoper aan de koper dient te verstrekken.

Is het verkochte een bouwterrein, dan moet de verkoper daarvan onder andere de begrenzingen precies doen aangeven door een landmeter, bij gebreke waarvan de koop binnen een maand na het sluiten daarvan kan worden geannuleerd.

Betreft het een huis in een gemeenschappelijke eigendom (een “copropriété”) dan moet de verkoper het bijbehorende “reglement” verstrekken, het bedrag van de jaarlijkse lasten vermelden, aard en omvang van eventuele nog uit te voeren werken opsommen, de verslagen van de laatste vergaderingen van de vereniging van eigenaren verstrekken en het voorgenomen onderhoudsbudget aan de koper overbrengen.

Van appartementen moet de precieze bewoonbare oppervlakte door de verkoper worden opgegeven. Die moet door een géomètre of een architect worden opgemeten. Wijkt de werkelijke oppervlakte met meer dan 5% af van deze opgave, dan kan de koper verrekening vragen van eventueel teveel betaalde meters, tenzij zo’n verrekening in de koopovereenkomst is uitgesloten.

Ook over de technische aspecten van het object dient een verkoper de koper gedetailleerd te informeren. Zo moet vanaf 2006 de energieprestatie van een woning in een “diagnostic de performance énergétique” worden neergelegd, compleet met aanbevelingen voor energiebeheer en –besparingen. Voor electriciteitsinstallaties die ouder zijn dan vijftien jaar moet sinds 2009 een gecertificeerd rapport worden aangeleverd. Zo’n zelfde rapport is vanaf 2007 verplicht voor gasinstallaties in een huis.

Bevindt het object zich in een gedeelte van Frankrijk waar termieten voorkomen, dan is de verkoper verplicht een rapport te produceren dat uitsluitsel geeft over de vraag of die beestjes zich soms ook in het te verkopen pand hebben genesteld. Is het pand gebouwd vóór 1 juli 1997, dan zal ook een certificaat moeten worden aangeleverd waarin wordt vastgesteld of asbest in het pand aanwezig is. En dateert het pand van vóór 1949 dan geldt hetzelfde voor de aanwezigheid van loodhoudende verf of plamuur.

Al deze gegevens dienen sinds 2006 te zijn neergelegd in een rapport, het “dossier de diagnostics techniques (DDT)”, van een daartoe erkend expertisebureau.
Tenslotte verdient vermelding dat een verkoper sinds 2006 in voorkomend geval verplicht is een koper te wijzen op het feit dat het object zich in een “zône de risques” bevindt, waarin zich bijvoorbeeld aardbevingen of overstromingen kunnen voordoen. De verkoper moet dat doen als het object zich binnen de contouren van een “plan de prévention des risques naturels ou technologiques” (PPR) bevindt of in een aangewezen seismische zone. En mochten zich in het verleden al schadegevallen hebben voorgedaan dan moet de verkoper de koper ook daarover inlichten, dit op straffe van vermindering van de koopprijs of zelfs vernietiging van de koopovereenkomst. Bedoelde gegevens dienen verplicht te worden neergelegd in een “état des risques”, respectievelijk in een “déclaration des sinistres”, welke stukken aan de koopovereenkomst moeten worden gehecht.

Onderzoeksplicht van de koper

Men dient zich bij alle gegevens en rapporten, die de verkoper verplicht is om aan de koper te verstrekken, tegelijkertijd goed te realiseren dat deze hooguit een beschrijving van de toestand van het betrokken object inhouden. De verkoper is in het geheel niet verplicht eventuele gebreken, die uit genoemde gegevens of rapporten naar voren komen, te herstellen. Van garanties is dus uitdrukkelijk geen sprake.

De koper moet dan ook voor zichzelf bepalen in hoeverre de verstrekte informatie zijn beslissing om al dan niet te kopen beïnvloedt. Ook bij bepaling van de hoogte van de door hem te betalen koopprijs kan essentieel zijn dat de rapportages wijzen in de richting van kostbare herstelwerkzaamheden. Hier komt nog bij dat in de koopovereenkomst vaak een exoneratieclausule wordt opgenomen, waarin de verkoper het risico van eventuele verborgen gebreken, de “vices cachées”, volledig naar de koper toeschuift. Openbaren zich na de eigendomsoverdracht verborgen gebreken, dan kan de koper de verkoper daarop alleen aanspreken als hij kan bewijzen dat de verkoper van deze gebreken op de hoogte was.

Dit alles geschiedt zoals ook hiervoor vermeld vanuit de gedachte dat een koper beter dan wie ook kan beoordelen wat hij al dan niet belangrijk vindt aan een aan te kopen woning. De koper wordt daarom geacht een eigen onderzoeksplicht te hebben, die met zich meebrengt dat hij heel goed moet opletten wat hij koopt. Hij moet bovendien zijn bezwaren nog voor de eigendomsoverdracht aan de verkoper kenbaar maken, omdat het recht daartoe nadien veelal vervalt. Aan welke zaken moet hierbij worden gedacht?

Om te beginnen verdient het voor een koper duidelijk aanbeveling om de gang naar het gemeentehuis te maken. Aldaar bevinden zich immers openbaar toegankelijke gegevens omtrent de eventuele plannen van de overheid met de omgeving van het koopobject. Hiervoor kan het bestemmingsplan, ofwel het “plan local d’urbanisme” (PLU) worden ingezien. Dit kan antwoord geven op vele vragen, zoals of een aanbouw aan het huis kan worden gerealiseerd, of op het aangrenzende perceel een flat mag worden gebouwd, of dat in de directe omgeving wellicht binnenkort een vuilstort (dechetterie) wordt gerealiseerd. Bij eventuele bouwplannen van de koper is het zonder meer verstandig om met het oog daarop een verklaring van de gemeente te vragen, genaamd een “certificat d’urbanisme” (CU). Een dergelijk certificat kan “simple” zijn en geeft dan slechts algemene informatie over bouwregels in de betreffende gemeente. Een “certificat d’urbanisme détaillé” is zonder meer nodig als de koper op het aan te kopen terrein nieuwbouw wil plegen of een bestaand pand wil restaureren. En let wel: het betreft hier nog géén bouwvergunning. Deze “permis de construire” is later ook nog nodig.

Conditions suspensives

Partijen willen dus meestal niet meteen vast zitten aan de hiervoor genoemde wettelijke eigendomsovergang. Daarom plegen in Frankrijk in de schriftelijke koopovereenkomst (de “compromis de vente”) opschortende voorwaarden (“conditions suspensives”) te worden opgenomen. Juridisch betekent dit dat de overeenkomst pas tot stand komt op het moment dat aan die opschortende voorwaarden is voldaan.

Ter vergelijking; in Nederland zien wij veel vaker dat in een koopovereenkomst ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Het wezenlijke verschil met de Franse situatie is dat de koopovereenkomst bij ons dus dan al bestaat, maar dat die eventueel op in diezelfde overeenkomst opgenomen gronden alsnog kan worden ontbonden. Dat levert geen problemen op omdat de eigendom in Nederland niet anders dan via een bij de koopovereenkomst aansluitende notariële leveringsakte plaats kan vinden. Wij zagen echter al dat in Frankrijk de situatie heel anders is. Daarom spelen bij koop van particulier vastgoed de hiervoor genoemde opschortende voorwaarden altijd een belangrijke rol. Laten wij dus eens nader stil staan bij de “conditions suspensives”, die in de praktijk het meest voorkomen.

Een heel belangrijke opschortende voorwaarde is die van het financieringsvoorbehoud. In Nederland moet een koper uitdrukkelijk een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst opnemen om zich later met succes op het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering te kunnen beroepen. In Frankrijk neemt men om dezelfde reden een opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst op, tenzij een koper daar uitdrukkelijk en zelfs handgeschreven van afziet. Daar bepaalt de wet immers dat na het verstrijken van de hiervoor genoemde bedenktijd van zeven dagen de koper bovendien een periode van vijfenveertig dagen heeft om een passende financiering te krijgen. Om die reden eist elke verkoper van de koper dat deze precies aangeeft welk bedrag hij maximaal wil kunnen lenen, wat de maximale rente is, die hij bereid is te betalen en wat de maximale looptijd van die lening zal zijn. Komt die financiering binnen die periode niet rond dan sneuvelt de koopovereenkomst reeds daarop.

In de praktijk ook heel belangrijk, is de opschortende voorwaarde van het kunnen verkrijgen van een bouwvergunning. Als de koper bouwplannen heeft op het aan te kopen perceel is het verstandig dat hij zich er bij de plaatselijke overheid van vergewist of hij daarvoor een bouwvergunning kan krijgen. Ter voorkoming van onnodige latere discussies moet de aard en inhoud van die bouwplannen zo precies mogelijk als “condition suspensive” in de koopovereenkomst worden opgenomen. Mocht later blijken dat de betrokken gemeente met die plannen niet akkoord kan gaan en dus het gevraagde, in het voorgaande reeds besproken “certificat d’urbanisme” niet afgeeft, dan betekent dat automatisch het vervallen van de koopovereenkomst.

Het kan echter niet alleen de overheid zijn die dwars gaat liggen bij eventuele bouwplannen van de koper. Als het gekochte zich op een terrein met meerdere eigenaren bevindt, ofwel in een zogenaamd “copropriété”, behoeven die bouwplannen meestal ook de goedkeuring van (het bestuur van) de vereniging van eigenaren. Dan is het goed om een opschortende voorwaarde te maken van een positief besluit op die plannen door het bestuur (de “syndicat des copropriétaires”) of zelfs van een besluit van een (speciaal daaraan gewijde) vergadering van eigenaren (de “assemblée générale”).

De belangrijkste opschortende voorwaarde is echter wel dat de eigendom van het object pas op de koper overgaat nadat de notaris heeft geconstateerd dat alle andere conditions suspensives zijn “uitgedoofd” en dat ook overigens niets meer in de weg staat aan de eigendomsoverdracht. Op de positie en de rol van de Franse notaris gaan wij nu nader in.

De rol van de notaris

De schriftelijke koopovereenkomst tussen verkoper en koper is vormvrij en kan dus direct en onderhands tussen hen worden gesloten. Ook de makelaar van de verkoper brengt, net als bij ons, in Frankrijk menige koopovereenkomst tot stand. En het opstellen van de koopovereenkomst door de notaris komt eveneens voor. Een Franse notaris mag, anders dan in Nederland, zelfs makelaarsactiviteiten verrichten. Terwijl dit een notaris in Nederland niet is toegestaan, is dit in Frankrijk niet ongebruikelijk.

Nadat de schriftelijke koopovereenkomst door partijen is getekend wordt het origineel aan de notaris gestuurd, die daarvan per aangetekend schrijven en met bericht van ontvangst een kopie aan de koper stuurt. De eerdergenoemde bedenktijd van zeven dagen binnen welke de koper alsnog zonder opgave van redenen van de koopovereenkomst af mag zien gaat namelijk pas lopen op de dag na ontvangst van laatstgenoemd schrijven.

Anders dan in Nederland kiest in Frankrijk de verkoper de notaris, ook al draagt de koper daarvan uiteindelijk de kosten. De Franse notaris behoort zich weliswaar net als in Nederland neutraal op te stellen. Toch is ook hier het hemd vaak nader dan de rok, bijvoorbeeld wanneer de makelaar van de verkoper en de notaris elkaar goed kennen. Om die reden is het in Frankrijk niet ongebruikelijk en kan het ook zeker geen kwaad dat de koper zichzelf door een eigen notaris laat bijstaan. Zonder dergelijke assistentie kan de koper immers ongemerkt in een ongelijkwaardige positie terecht komen. In zo’n geval delen beide notarissen de notariskosten. Nee, het gaat echt om de frais des notaires; de makelaarscourtage is weer een ander hoofdstuk…

Vervolgens gaat de notaris na of de verkoper ook daadwerkelijk eigenaar is van het object en als zodanig gerechtigd is om daar over te beschikken en het te verkopen. Het kan immers zo zijn dat het object gezamenlijk eigendom is tussen echtgenoten en daarom voor verkoop de toestemming van beide echtelieden nodig is. Ook gebeurt vaak, dat na overlijden van de oorspronkelijke eigenaar meerdere erven rechthebbende zijn geworden ten opzichte van een onroerende zaak. Het akkoord van al deze personen met de verkoop daarvan is dan nodig.

De notaris heeft tot taak uiteindelijk een notariële akte op te maken, die in Frankrijk “acte authentique” wordt genoemd, welk stuk te vergelijken is met de akte van levering van een Nederlandse notaris. Wij zagen in het voorgaande al, dat hiervan pas sprake kan zijn als alle opschortende voorwaarden (“conditions suspensives”) die opgenomen zijn in de schriftelijke koopovereenkomst, zijn vervuld. Derhalve zal de notaris controleren of de koopovereenkomst niet is getroffen door het financieringsvoorbehoud. Ook stelt hij vast dat de verkoper alle hiervoor genoemde gegevens en rapporten heeft aangeleverd en deze uiteindelijk door alle partijen geparafeerd aan zijn acte hechten. En verder stelt hij vast of er eventueel nog andere obstakels zijn. Waar moeten wij bij dat laatste aan denken?

Voorkeursrecht ofwel “droit de préemption”

In Frankrijk is een verkoper verplicht om aan de hand van de gesloten koopovereenkomst en via de notaris aan de overheid te laten weten dat hij zijn pand wil vervreemden. Dit gaat in Frankrijk via een “declaration d’intention d’aliéner” (DIA). Hierna gaat een periode lopen van twee maanden waarin de overheid zou kunnen besluiten de koopovereenkomst over te nemen, op basis van een wettelijk voorkeursrecht ofwel het “droit de préemption”. Ook dit wijkt sterk af van wat wij bij ons gewend zijn. Weliswaar kan ook in Nederland door de overheid een voorkeursrecht worden gevestigd op een onroerende zaak. Dit is dan echter altijd vindbaar doordat dit voorkeursrecht in het kadaster moet zijn ingeschreven.

In Frankrijk is dat heel anders geregeld en dat kan een onaangename verrassing opleveren. De overheid is namelijk niet gebonden aan de tussen de verkoper en de oorspronkelijke koper overeengekomen koopsom. In plaats daarvan wordt de prijs vastgesteld door “France Domaine”; het vastgoedbureau van de Franse staat. De overheid kan er echter ook voor kiezen om alsnog over de koopsom te onderhandelen met de verkoper. De prijzen die door de overheid worden geboden liggen doorgaans lager dan de marktprijzen. Sommige gemeenten gebruiken dit dan ook als een (politiek) middel om een door hen ongewenste prijsontwikkeling binnen hun grenzen in toom te houden en aldus de aankoop van woningen door mensen met minder financiële draagkracht mogelijk te maken.

Ook overheidsorganisaties die zich bezig houden met (her)ontwikkeling van agrarische-, milieugevoelige, recreatie- of bosgebieden, de zogenaamde “sociétés d’amenagement foncier et d’établissement rural” (SAFER) hebben dit wettelijk voorkeursrecht en kunnen derhalve de oorspronkelijke koopovereenkomst “overnemen”.

Het is zonder meer af te raden om –al dan niet bewust- te vergeten de voorgenomen verkoop aan te melden bij de overheid. Die kan immers nog tot vijf jaar na de eigendomsoverdracht eisen dat de transactie alsnog wordt geannuleerd!

Tenslotte geldt –wederom geheel anders dan in Nederland- dat ook de huurder onder omstandigheden een eerste recht van koop toekomt. Ook aan hem zal de verkoper in voorkomend geval het pand dus te koop moeten aanbieden alvorens hij vrij is het aan derden te verkopen.

De eigendomsoverdracht

Op de dag die genoemd staat in de “compromis de vente” melden verkoper en koper zich bij de notaris om ten overstaan van hem in persoon of bij volmacht de “acte authentique”, te ondertekenen, nadat deze door hem aan de partijen is voorgelezen. Net als in Nederland dient de notaris zich er daarbij van te vergewissen, dat partijen de inhoud van zijn acte begrijpen. Is de verkoper en/of de koper niet een Frans ingezetene, maar –bijvoorbeeld- een Nederlander, dan past de notaris op dit punt een extra zorgplicht en zal hij vaak een beëdigde vertaling van de acte verlangen. Verder controleert de notaris of alle stukken behorend bij de koopovereenkomst aanwezig- en door alle partijen geparafeerd zijn. Ook stelt hij vast dat alle conditions suspensives zijn vervuld. Nadat hij tenslotte heeft geconstateerd dat de overheid geen gebruik heeft gemaakt van een “droit de préemption” zoals hiervoor omschreven kan de acte bijna worden gepasseerd, waarna de eigendom van de verkoper overgaat op de koper. Eerst heeft de Franse notaris nog een laatste, maar belangrijke taak te vervullen.

Kosten en belastingen

Een van de vele verplichtingen van een Franse notaris is het innen en met partijen verrekenen van alle kosten en belastingen die op de koopovereenkomst drukken, alvorens de eigendom overgaat. Het gaat hier om zijn eigen kosten, die –anders dan in Nederland inmiddels het geval is- in Frankrijk nog steeds een percentage vormen van de koopsom. Daarnaast betreft het bijvoorbeeld de kosten van een eventueel ingeschakelde makelaar.
Bij de belastingen, te betalen door de koper, moet men denken aan de overdrachtsbelastingen die in het kader van de eigendomsoverdracht verschuldigd zijn aan de betreffende Gemeente en de Franse Staat. Bij elkaar belopen deze belastingen momenteel 5,79% van de koopsom. Volgens de laatste berichten zal dit tarief gelden tot en met 29 februari 2016 waarna een verlaging tot 3,8% in het vooruitzicht is gesteld.
De notaris is verplicht de koper voorafgaand aan het tekenen van de acte authentique een toereikend voorschot te vragen voor alle genoemde kosten en belastingen. Heeft de notaris dit voorschot niet op zijn rekening staan dan verbiedt de Franse wet hem om de acte te passeren.
Vraag: hoeveel betaal je voor de notaris?

De “taxe sur la plus value” en de “taxe additionnelle” ...

Ook verkopers van met name tweede huizen krijgen meestal met de Franse belastingdienst te maken. Een van de belangrijkste en tevens meest controversiële kwesties van de laatste tijd is de heffing bij deze verkopers van belasting op de meerwaarde die het object heeft gekregen in de periode tussen de aankoop van destijds en de huidige verkoop, ofwel de verkoopwinst. Deze belastingheffing noemt men de “taxe sur la plus value”. Van de verkoopwinst mag men de bij aankoop gemaakte (notaris)kosten aftrekken, dan wel een forfaitair bedrag ter hoogte van 7,5% van de aankoopsom van destijds. Ook mag men kosten van ingrijpende verbouwingen (dus géén onderhoudskosten) van de verkoopwinst aftrekken mits men daarvan betalingsbewijzen kan overleggen. Grosso modo moet het gaan om bouwwerken op nieuw gerealiseerd bouwoppervlak. Bouwwerkzaamheden op bestaand bouwoppervlak (zoals bijvoorbeeld de kosten voor een nieuw dak) kwalificeren immers al heel snel als “onderhoud” en mogen daarom niet in aftrek worden gebracht voor de Plus Value-heffing. Beschikt men onverhoopt niet meer over facturen en betalingsbewijzen en is het pand langer dan vijf jaar in eigendom, dan mag een forfaitair bedrag van 15% van de aankoopsom van de verkoopwinst worden afgetrokken.(Hypothecaire) schulden spelen voor de berekening van de Plus Value geen rol.

Op zich bestaat de fiscale heffing van 19% over genoemde meerwaarde al jarenlang in Frankrijk en schrijft deze thans na 22 jaar eigendom naar nul af.

Maar in 2012 heeft de regering Hollande aan de fiscale component een heffing voor sociale lasten ( “prélèvements sociaux”) van 15,5% toegevoegd over diezelfde meerwaarde, welke heffing pas na 30 jaar eigendom naar nul afschrijft.
Deze laatste heffing is zo omstreden omdat niet Frans ingezetenen deze heffing bij verkoop van hun tweede woning moeten betalen zonder ooit van de Franse sociale voorzieningen te zullen kunnen profiteren. Dit heeft geleid tot veel internationaal protest. Inmiddels lopen er dan ook twee “infraction-“procedures tegen Frankrijk bij de Europese Commissie en een procedure bij het Europees Hof van Justitie, in welke procedures wordt betoogd dat deze Franse belastingregels in strijd zijn met communautair recht. Indien deze procedures slagen zou dat er toe moeten leiden dat deze wetgeving wordt teruggedraaid en dat voor buitenlandse huizenbezitters de “sociale component” alsnog uit de “plus valueheffing” wordt geschrapt.
Een verkoper, die zichzelf met die heffing geconfronteerd ziet, doet er dan ook verstandig aan tijdig bezwaar aan te tekenen met name tegen deze laatste component van de aanslag en aldus te voorkomen dat deze onherroepelijk wordt.
HOE WORDT DIE VASTGETELD? CORRECTIE VOOR INFLATIE OF VERBOUWINGEN? Zie hierboven.
Correctie voor inflatie is er niet. Men moet het met de afschrijvingen doen.
Mag je schulden in mindering brengen op de vermogensbelasting? Neen; zie hierboven.

Als klap op de vuurpijl wordt met ingang van 1 januari 2013 een extra belasting ofwel een “taxe additionnelle” geheven als de verkoopwinst (“plus value”) groter is dan € 50.000,- Deze taxe additionnelle begint bij 2% bij een verkoopwinst tot € 100.000,- en loopt op tot 6% bij een verkoopwinst boven de € 250.000,-.

In dit verband verdienen nog andere aspecten de nodige aandacht . Het komt immers wel eens voor dat een verkoper de waarde van het verkochte met het oog op de “plusvalueheffing” tracht te drukken door de koper voor te stellen een gedeelte van de koopsom “onder de tafel” te betalen. De Franse justitie ziet een dergelijke handelwijze echter als een ernstig strafbaar feit waarop zelfs gevangenisstraf staat. Afgezien daarvan zou een koper zich aldus ook in eigen voet schieten. Als hij immers het object later op zijn beurt weer van de hand doet is de door hem te betalen Plus Valuebelasting door de kunstmatig verlaagde aankoopprijs navenant hoger. Op dergelijke voorstellen moet dan ook nimmer worden ingegaan.

Volkomen legaal, maar overigens ook niet zonder risico’s is de situatie, waarin ouders bij een voorgenomen overdracht van het Franse huis aan hun kinderen een koopsom vaststellen die ver onder de marktwaarde ligt. In het voorgaande zagen wij immers, dat in zo’n situatie de valkuil gaapt van het “droit de préemption”. Als immers de overheid “getriggerd” wordt door deze lage koopprijs en gebruik maakt van haar voorkeursrecht, kan aldus het beoogde familievoordeel ineens verdampen.

...en de “impôt de solidarité sur la fortune (ISF)”

Verkopers die eigenaren zijn van een woning met een waarde van meer dan 1,3 miljoen euro zijn naast de hiervoor genoemde belastingen tevens de ISF verschuldigd. Deze begint bij 0,5% bij een waarde van het object tussen € 800.000,- en € 1.300.000,- en loopt op tot 1,5% bij een waarde boven € 10.000.000,- Is deze ISF door de eigenaar nooit eerder uit eigen beweging betaald dan valt na verkoop van het object vrijwel zeker een naheffingsaanslag van de Franse belastingsdienst te verwachten. Deze kan over de laatste vijf jaar worden opgelegd en met een boete van maximaal honderd procent worden verhoogd. Het is derhalve voor een verkoper verstandig hierop te anticiperen en zich tijdig te laten adviseren over een “inkeerregeling” die veel geld kan besparen!

Fiscaal vertegenwoordiger

Een niet Frans-ingezetene die zijn tweede woning in Frankrijk verkoopt voor een hoger bedrag dan € 150.000,- is verplicht een “réprésentant fiscal” ofwel een fiscaal vertegenwoordiger te benoemen. Deze moet namens de verkoper verifiëren of door de verkoper het juiste bedrag aan belastingen wordt betaald over de transactie. Omdat dit ook de rol en taak van de notaris is kan dit vereiste als onnodig én kostenverhogend worden bestempeld. Bedoelde fiscale vertegenwoordiging wordt immers –vaak op verwijzing van de notaris- verzorgd door organisaties die daar 0,5 tot 1% van de koopsom voor berekenen!
Maar bovendien kan men zich in gemoede afvragen of deze regeling, die ook uitsluitend niet Frans-ingezetenen treft, niet als discriminatoir kan worden bestempeld. In een zaak betreffende een transactie in Portugal, waar een vergelijkbare regeling van kracht is, heeft het Europese Hof van Justitie reeds geoordeeld dat een dergelijk vereiste zich niet verdraagt met Europese wetgeving, omdat het discriminatoir is en in de weg staat aan een vrij kapitaalverkeer in de Europese Unie. Vooralsnog valt echter aan de verplichting om een fiscaal vertegenwoordiger te benoemen helaas nog niet te ontkomen.

De Societé Civile Immobilière (SCI)

In het voorgaande werd uitgegaan van aankoop van een woning door een particulier. In de praktijk komt echter ook vaak voor dat het de bedoeling is om het huis eigendom te laten worden van meerdere eigenaren. Dat kan, maar heeft als nadeel dat die eigenaren elk voor zich gerechtigd worden in een “indivision”, ofwel een onverdeelde eigendom. Zou een van deze gerechtigden later uit die onverdeeldheid willen stappen dan is hij afhankelijk van de andere gerechtigden en is aldus zijn “aandeel” zonder hun medewerking moeilijk verhandelbaar. Een in Frankrijk veel gekozen oplossing daarvoor is het oprichten van een SCI, waarin meerdere gerechtigden ieder een aandeel hebben. Er is dan geen onverdeeldheid en de verhandelbaarheid is veel gemakkelijker omdat het daarbij gaat om aandelen in genoemde SCI. Er bestaat wel een aanbiedingsplicht aan de overige aandeelhouders, maar dat heeft tevens het voordeel dat een potentiële koper dichtbij is. Deze rechtsvorm kan heel goed werken bij een gezamenlijk familiebezit. De eventuele verhuur aan derden van een gemeubileerde woning door een SCI leidt ertoe dat deze in Frankrijk vennootschapsbelasting zal moeten gaan betalen.

Tot besluit

Wie denkt dat de aan- en verkoop van een tweede woning in Frankrijk hetzelfde verloopt als in Nederland komt bedrogen uit. Bij nadere beschouwing blijken immers niet alleen de overeenkomsten, maar ook de verschillen heel groot. Beide landen hebben op geheel eigen wijze invulling gegeven aan veelal dezelfde principes van bescherming van particulieren. Maar Frankrijk is ook een land met geheel eigen opvattingen, bijvoorbeeld over belastingheffing bij buitenlanders met bezittingen in dit prachtige land. In Europa wordt hier op bepaalde punten met gefronste wenkbrauwen naar gekeken en zelfs met procedures tegen opgetreden. Voor verkopers en kopers van tweede huizen in Frankrijk is in elk geval oplettendheid geboden. Alleen dan wordt een huis in Frankrijk geen nachtmerrie, maar blijft het een prachtige droom!

Dus s’il vous plaît: faites attention!




              
Klik hier voor de folder