Gepubliceerd in Maison en France voorjaar 2015
 
Een zonnige toekomst…

Gaat het in zo’n natte en kille Hollandse winter ook bij u kriebelen? Verlangt ook u alweer naar een warm voorjaar in La douce France?

Lekker mijmeren over prachtige landschappen, zwoele zomeravonden, de fantastische cuisine…Hebben we daarbij niet allemaal een droombeeld op ons netvlies? Wat is er mooier dan een eigen plekje in dit in zovele opzichten gezegende land?

Een huis in Frankrijk staat voor een zonnige toekomst.

… en de crisis voorbij?

Wij lijken de crisis langzamerhand te boven te komen. Op de Second Home beurzen is het weer gezellig druk. Gelukkig durft een toenemend aantal Nederlanders de stap te zetten en het huis van hun dromen aan te schaffen.

Het lijkt dus goed om nog eens even stil te staan bij enkele (zeer) actuele zaken rond de koop en verkoop van tweede woningen in Frankrijk.

De Franse notaris

Stel u vindt in de vitrine van een makelaar een huis dat u wel zou willen kopen. De makelaar zal dan graag een compromis de vente ofwel een koopovereenkomst tussen u en de verkoper tot stand brengen. Soms maakt de makelaar dit stuk zelf, maar meestal verwijst hij daarvoor naar de notaris, zeker nu die later ook vaak de acte de vente, ofwel de overdrachtsakte zal passeren.

In Nederland zijn wij gewend dat de koper, die –net als in Frankrijk- de kosten van de notaris moet betalen, de notaris ook aanwijst. In Frankrijk echter doet de (makelaar van de) verkoper dat. En hier past dus de nodige oplettendheid. In Frankrijk zijn sommige notarissen hierdoor toch iets meer “partij-notaris” dan wij in Nederland gewend zijn. Zou de notaris zich immers al te zeer namens de koper manifesteren, dan verwijst de makelaar van de verkoper een volgende keer misschien liever naar een andere notaris…

Wij zien daarom vaak dat de koper zelf ook een notaris aanwijst om (ook) diens belangen bij de transactie optimaal behartigd te krijgen. In zo’n geval verdelen de notarissen van verkoper en koper de (vaste) notariskosten; de koper hoeft in die situatie dus niet voor twee notarissen te betalen.

Een punt is wel dat de koper zich over de transactie dan wel in het Frans met diens “eigen”notaris moet verstaan. Om die reden vinden veel Nederlanders het prettig om de concepten van de contractsstukken hier in Nederland en in hun eigen taal grondig met hun Nederlandse adviseur door te spreken alvorens deze te ondertekenen. Een bijkomend voordeel is dat de transactie doorgaans via volmachten kan worden afgewikkeld en uw persoonlijke aanwezigheid bij de Franse notaris dus ook niet nodig is.

Technische diagnostieken

In Frankrijk is een verkoper van een (tweede) woning verplicht om een groot aantal technische gegevens, behorende bij het pand, aan de koper te verstrekken. Het gaat daarbij onder meer over de technische staat van de gas- en electriciteitsinstallatie, de aanwezigheid van lood of asbest, eventueel bestaande natuurlijke risico’s ter plaatse zoals overstromingen of aardverschuivingen, een energieprestatiediagnose,  etcetera.

Ook hoort hier bij dat wordt verklaard hoe ter plaatse de afvoer van afvalwater geregeld is. Inmiddels is de verkoper verplicht een verklaring aan de koper over te leggen, waaruit blijkt van een aansluiting van het object op het openbare riool, dan wel van de aanwezigheid van een deugdelijk aangelegde septic tank.

Het is zeer belangrijk zich hierbij te realiseren, dat al deze stukken slechts een beschrijving van de actuele toestand bevatten, maar tegelijkertijd geen enkele garantie bieden voor de deugdelijkheid van een en ander. Het is daarom zaak deze diagnostieken zorgvuldig te bestuderen en te bezien of de koper al dan niet alsnog rekening moet houden met (soms omvangrijke) reparaties.

Fiscale vertegenwoordiging en Plus Value-belasting

Tot 1 januari jl. was een niet Frans ingezetene verplicht om bij verkoop van diens woning een fiscaal vertegenwoordiger te benoemen. Deze nam dan de juistheid van de belastingaangifte van de verkoper voor diens verantwoording. Het ging daarbij om de aangifte van de Plus Value-belasting. Dit is de belasting van tegenwoordig maarliefst 34,5% die in Frankrijk wordt geheven over de eventueel gerealiseerde verkoopwinst. Denk daarbij in grote lijnen aan het verschil tussen de aankoopsom van destijds en de verkoopsom van nu. Zoals de trouwe lezers van dit blad weten is deze belasting zeer omstreden. Deze bestaat namelijk onder meer uit een component, waarbij ter hoogte van 15,5% van de verkoopwinst sociale lasten worden geheven. Heel oneerlijk omdat u als niet Frans ingezetene nooit van het Franse sociale stelsel zult kunnen profiteren. En in eigen land bovendien óók sociale lasten moet betalen! Op de website van Maison en France kunt u in de servicerubriek Maison Plus Value lezen wat tegen de heffing van deze prélevements sociaux kan worden ondernomen.

Intussen verdienden grote organisaties als de SARF een goede boterham aan het verplichte fiscaal vertegenwoordigerschap, want zij berekenden voor hun diensten bedragen ter hoogte van 0,65 tot 1% van de koopsom.

Zoals gezegd; aan die situatie is onlangs een einde gekomen. Verkopers zijn nu zelf verantwoordelijk voor de juistheid van hun fiscale opgave op het IMM- 2048-SD-formulier. Vooral als de verkoper op het bedrag aan verkoopwinst waarover Plus Value wordt berekend posten in mindering zou willen brengen vanwege ingrijpende en kostbare (ver)bouwwerkzaamheden is oplettendheid geboden. Het is namelijk niet fijn als de Franse fiscus achteraf met een “propos de rectification” ofwel een correctie op uw aangifte komt, omdat men meent dat de door u opgevoerde kosten toch niet in mindering mochten komen op uw Plus Value-grondslag. De Franse fiscus is immers bijzonder weinig geneigd die kosten te erkennen. Een correctie als genoemd gaat bovendien meestal gepaard met aan u doorberekende rente en boetes.

Het verdient dus aanbeveling u over uw Plus Value-aangifte te laten adviseren, zeker als u kosten zoals hiervoor omschreven wilt opvoeren.

Gaat Hollande overstag?

Na de gunstige Conclusie van Advocaat Generaal Sharpston bij het Europese Hof van Justitie van 21 oktober jl. heeft dat Hof op 26 februari jl. haar lang verwachte- en gelukkig al even gunstige uitspraak gedaan. De heffing door Frankrijk  van sociale lasten bij niet Frans ingezetenen is door het Hof ontoelaatbaar geoordeeld. Nu staat dus te bezien wat Frankrijk gaat doen met de bezwaarschriften, die zich inmiddels tegen de sinds 2012 opgelegde Plus Value-aanslagen hebben opgestapeld…

Vergeet niet dat u zonder bezwaar te maken nooit automatisch uw onterecht betaalde sociale lasten terug  zult krijgen! En vergeet ook niet dit bezwaar tijdig in te dienen. Er gaan inmiddels stemmen op die zeggen dat dit reeds vóór 31 december van het eerste jaar volgend op het jaar van betaling zou moeten gebeuren. Bent u te laat dan verjaart uw recht op terugbetaling!

De regering Hollande ziet deze ontwikkeling met lede ogen aan en bereidt naar verluid nu een wetswijziging voor waarin de omstreden sociale lasten alsnog tot “gewone” belasting zullen worden omgedoopt… Dit kan de inmiddels opgelegde aanslagen echter nooit meer “repareren”. Wij zullen namens u de Franse belastingdienst dan ook met genoegen aan haar verplichting tot terugbetaling houden.

Nederland let op uw saeck!

Het kopen van een huis in Frankrijk is voor de meesten onder ons geen dagelijks werk. Oplettendheid voorkomt donkere wolken en gedonder in de glazen. Begeeft u zich niet zelf  op glad ijs en laat u tijdig adviseren. Dan blijft een huis in Frankrijk staan voor een zonnige toekomst!

Download als PDF:


Mr. Sietze Jan Dijkstra
Auteur: Mr. Sietze Jan Dijkstra
Gestart op ons kantoor als notarieel jurist, later ook beëdigd tot advocaat. Heeft in Parijs gewerkt voor de RATP. Verzorgt aan- en verkoopbegeleiding, oprichting en ontbinding van rechtspersonen, procedures met betrekking tot Frans onroerendgoedrecht.

Steinz & Dijkstra Advocaten
+31 (0)70 24 00 875


              
Klik hier voor de folder