Het vernieuwde bouwrecht 2

Gepubliceerd in Maison en France 2008 nr. 3

Het vernieuwde bouwrecht deel 2

De vorige keer heb ik het certificat d’urbanisame behandeld waarin hetzij informatie over een perceel wordt verstrekt, hetzij wordt gemeld of een bepaald bouwplan in principe mogelijk is. Deze keer gaat het over het bouwproces zelf, met name over het verkrijgen van toestemming.

Vóór 1 oktober 2007 gold er een verwarrende regeling met onbekende termijnen en wisselende eisen. Eenvoudige werkzaamheden konden bij een gemeente worden aangemeld met een zogenaamde Déclaration de Travaux. Wanneer daarop binnen zes weken geen reactie kwam, gold er een stilzwijgende toestemming.

Over de begindatum van deze zes weken kon echter verwarring ontstaan, terwijl men, indien het geplande werk niet via een Déclaration de Travaux kon worden aangemeld, vaak in het luchtledige kwam te hangen. Er bestond daarvoor dan geen stilzwijgende toestemming, maar ook was er geen bouwvergunning (Permis de Construire, PdC) aangevraagd. Op de gemeente rustte hierbij niet de plicht om de aanvrager te antwoorden en hem op het juiste spoor te zetten, terwijl het ook lastig was dat iedere gemeente zelf kon bepalen wat wel of niet via een PdC of Déclaration kon worden gebouwd.

Dit alles is nu drastisch veranderd. Een Déclaration de Travaux heet nu een Déclaration Préalable (DP) en heeft een ruim toepassingsgebied. Ook is er een lijst van kracht geworden waarin precies staat wat met een DP moet worden aangevraagd en wat met een van de andere vergunningen. Verder zijn alle regels in één hoofdstuk (met bijlagen) van de wet opgenomen en dus gemakkelijk te vinden. Bij de circa 450.000 PdC's die per jaar worden aangevraagd, geeft dit dan ook aan alle betrokkenen helderheid en gemak. Hieronder geef ik een globaal overzicht van de hoofdpunten:
  • Voor alle aanvragen die maar ingediend kunnen worden zijn standaardformulieren opgesteld. Iedere gemeente moet die hanteren. Het gaat hier om de DP, de PdC, slopen, aanpassingen van de PdC en de overdracht van de vergunning op naam van een ander. Ook om verkavelingen en om de gereedkoming van het werk.
  • Een DP moet overigens ook van heel wat bijlagen worden voorzien. Een overzicht daarvan staat in de wet. Gemeenten mogen geen andere stukken verlangen.
  • Bij een uitbreiding van minder dan 2 m2 hoeft niets te worden gedaan. Tussen de 2 en 20 m2 moet een DP worden ingediend en boven de 20 m2 een aanvraag PdC.
  • Een muur tot 2 meter kan zo worden gebouwd, daarboven geldt een DP.
  • Een zwembad onder de 10 m2 kan zo worden aangelegd. Tussen 10 en 100 m2 geldt een DP en daarboven een PdC.
  • Een wijziging van de bestemming en het gebruik van een ruimte – een schuur wordt bijvoorbeeld woonruimte – moest vroeger altijd via een PdC worden aangevraagd. Nu geldt de eis van een DP, mits het alleen om binnenwerk gaat. Wordt de gevel van het huis veranderd of de structuur van het huis gewijzigd, dan geldt een PdC.
  • Vanaf de datum van ontvangst geldt voor een DP een beslistermijn van één maand en voor een PdC van twee maanden.
  • De gemeente moet bij het dépôt van de stukken steeds een ontvangstbewijs (récépissé) afgeven. Bij een DP staat daarin de datum waarop men kan beginnen met de bouw. Bij een PdC wordt aangegeven op welke datum deze als stilzwijgend verstrekt kan worden beschouwd. Alles uiteraard behoudens en afwijzing of een verzoek om aanvullende stukken.
  • Een gemeente mag maximaal binnen een maand om aanvul- lende stukken vragen. Doet zij dat, dan stelt zij daarbij een termijn van drie maanden. Daarmee worden ook de beslister- mijnen verlengd. Wanneer de aanvullende stukken niet op tijd worden ingeleverd is de aanvraag vervallen.
  • Wanneer de gemeente niet heeft gereageerd en er stilzwijgend een PdC is verstrekt, geeft zij daarvan op verzoek een verklaring af. Zij is daartoe verplicht.
  • Wanneer er sprake is van een bijzondere regeling - zoals in de buurt van monumenten - wordt dit aangegeven met aanvullende informatie en eigen termijnen. In deze gevallen geldt overigens niet de regeling van de stilzwijgende toestemming.
  • Is het voor de bouw nodig dat er wordt gesloopt, dan geeft de PdC automatisch daartoe het recht.
  • Voor slopen hoeft dus geen aparte sloopvergunning (Permis de Démolir) meer te worden aangevraagd. Dit is alleen anders wanneer het terrein in een beschermd gebied ligt.
  • De aankondiging (via een bord) dat de PdC is verleend, moet alleen op het terrein worden geplaatst. Vroeger moest dat ook in een vitrine bij de Mairie gebeuren.
  • Zodra de bouw begonnen was moest daarover bij de gemeente een verklaring (Déclaration d'Ouverture de Chantier) worden gedeponeerd. Deze verklaring is thans vervallen.
  • Wanneer het werk gereed is, moet daarvan steeds een verklaring (Déclaration d'Achèvement de Travaux, DAT) bij de gemeente worden gedeponeerd. Vroeger kon de aannemer of de architect deze ondertekenen. Dat leidde echter ongemerkt tot problemen wanneer dit werd vergeten. Tegenwoordig moet de opdrachtgever deze verklaring zelf ondertekenen. Ik raad u aan dit in uw gedachten te houden en op het dépôt toe te zien.
  • Zeer belangrijk is dat de regeling van het Certificat de Conformité is gewijzigd. Het gaat hier om de verklaring van de gemeente dat precies volgens de PdC is gebouwd. Vroeger moest specifiek om deze verklaring worden gevraagd en kon een huis binnen 10 jaar moeilijk worden verkocht wanneer deze ontbrak. Tegenwoordig heeft een gemeente alleen het recht om binnen drie maanden na dépôt van de DAT, een controle uit te voeren en eventueel met aanwijzingen te komen of de bouw af te keuren. De gemeente controleert zelf de nakoming daarvan. Een opdrachtgever krijgt nu dus geen Certificat de Conformité meer en kan daarop dus ook niet meer worden aangesproken.
  • De nieuwe regeling geldt voor alle aanvragen PdC die na 1 oktober 2007 zijn ingediend. Bij eerder ingediende aanvragen geldt nog de oude regeling.
  • Een aparte, ook zeer belangrijke hervorming betreft de verkaveling. Vroeger moest hierbij eerst een toestemming tot ver- kaveling (Autorisation de Lotir) worden gevraagd. Vervolgens moest de infrastructuur worden aangelegd, dan wel daarvoor een bankgarantie worden gesteld en ten slotte moest nog om een aparte vergunning worden gevraagd om de kavels te mogen verkopen. Dit alles is thans vereenvoudigd: nu hoeft alleen één aanvraag voor de verkaveling te worden ingediend, de Permis d'Aménager. De behandeling daarvan is nog steeds ingewikkeld, maar de eis om eerst de infrastructuur aan te leggen alsmede aparte toestemming te vragen voor de verkoop, is komen te vervallen.
  • Het bouwrecht is overal in Europa ingewikkeld. In Frankrijk heeft men nu echter een regeling die goed werkbaar is en aan de rechtzekerheid van alle betrokkenen tegemoet komt.
Download als PDF:




              
Klik hier voor de folder