Het pachtcontract
Gepubliceerd in Maison en France 2003 nr 3

Het pachtcontract
 
Omdat de huizen die in Frankrijk worden aangeboden vaak op grote stukken grond liggen, kunt u gemakkelijk in aanraking komen met een pachtcontract dat voor een deel van deze grond geldt.
 
Duidelijkheid vóór u koopt
Bij pacht moet u zich vergewissen van de betreffende regels en van de omstandigheden van de pachter, voordat u over de koop beslist. Pachters hebben in Frankrijk immers aanzienlijke rechten als gevolg van de vele tomaten (en andere groenten) die zij tijdens acties naar de ministeries in Parijs hebben gegooid.
 
Er is sprake van pacht zodra een stuk grond waarop een agrarische activiteit wordt uitgeoefend, wordt verhuurd. Hiervan zijn geen afwijkingen mogelijk, hetgeen betekent dat indien het contract op een andere wijze is ingericht, toch steeds de regels van pacht gelden. Het begrip "agrarische activiteiten" moet hierbij ruim worden genomen: ook een camping à la ferme, het produceren van wijn en kaas en het houden van bijen vallen daaronder. Vis- en jachtrechten zijn uitdrukkelijk uitgesloten.
De tegenprestatie van de pachter kan bestaan uit een periodieke betaling, uit een deel van de opbrengst van de grond of uit diensten. Over de waarde van de tegenprestatie moet u zich niet te veel illusies maken. Deze is steeds laag.
 
Contractduur
De duur van een contract is minimaal negen jaar, doch kan in principe steeds worden verlengd. Stilzwijgend geschiedt dat met dezelfde periode. Voert u tijdig overleg, dan is de verlenging drie jaar. Vraag in elk geval een kopie van het contract tijdens uw onderhandelingen. De inhoud daarvan is van belang. U zult dan overigens bemerken dat er vaak geen contract is, terwijl ook de begindatum vaak onbekend is. Daarop moet dan goed worden ingespeeld.
Als verpachter kunt u alleen opzeggen wegens bijzondere redenen, zoals de exploitatie door uzelf, uw echtgenoot of uw kinderen. Die moeten dat dan eveneens minstens negen jaar persoonlijk doen. Omdat dat niet vaak zal voorkomen bent u, als u van de pacht af wil, in feite afhankelijk van de vraag of de pachter bereid is om tot beëindiging over te gaan. Overigens, als u opzegt dient dat uiterlijk 18 maanden voor het einde van het contract te gebeuren en wel via een deurwaardersexploit. Andere vormen zijn niet geldig.
 
Fiscale voordelen ter compensatie
Het recht van de pachter om verlenging te vragen vervalt wanneer hij ouder is dan 60. Wel kan hij dan het contract gewoon uitdienen. Daarnaast staat het hem steeds vrij om het contract tijdens de looptijd, aan zijn kinderen, zijn vrouw of haar kinderen over te dragen. De nieuwe pachter kan ook weer verlenging vragen zodat pacht een eeuwigdurend karakter kan krijgen. Begrijpelijk zijn deze regels overigens wel, omdat een pachter voor zijn levensonderhoud geheel van het contract afhankelijk is. Als compensatie heeft de Franse overheid aan verpachters diverse fiscale voordelen verstrekt.
 
Disposition gratuite
Helaas maken pachters van de regelgeving ook vaak misbruik door grote bedragen te eisen wanneer u wenst dat zij van hun rechten afzien. Deze bedragen staan in geen enkele verhouding tot hetgeen zij als pacht hebben betaald.
In deze omstandigheden is het het beste om te proberen met de pachter een integrale regeling te treffen. Bijvoorbeeld door af te spreken dat hij vanaf de eerstkomende einddatum van het contract, de grond tot een bepaalde nieuwe datum gratis van u ter beschikking zal krijgen via de zgn. disposition gratuite. Hij is dan tot het door hem gewenste moment verzekerd van het gebruik van de grond, terwijl u geen vrees voor het knellende pachtrecht meer behoeft te hebben. Er is immers geen sprake meer van pacht, omdat u geen tegenprestatie meer ontvangt. 
 
De pachter kan slechts opzeggen via een aangetekende brief met bericht van ontvangst, danwel via een deurwaardersexploit. Iedere andere vorm, zoals een schriftelijke beëindigingsovereenkomst welke door u en hem is getekend, wordt niet als een opzegging beschouwd. Het treffen van een regeling zal dus altijd gepaard moeten gaan met zo'n opzegging door de pachter.
 
 




              
Klik hier voor de folder