Renovatie
Gepubliceerd in Maison en France 2010 nr. 4

RENOVATIE
 
De heer en mevrouw Hurkmans uit Nederland hebben een huis gekocht en willen dit fors opknappen, dus renoveren. Raar genoeg moeten zij zich allereerst afvragen wanneer zij het huis ooit zullen verkopen. Dan wordt de Franse vermogenswinstbelasting (plus-value) ad 16% geheven over het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs. Bij de aankoopprijs mogen de facturen van verbouwingen worden opgeteld, maar daarvoor gelden regels. Bij (nagenoeg) nieuwbouw tellen alle facturen mee, maar bij renovatie veel minder. Een gloednieuwe keuken wordt dan bijvoorbeeld als een vervanging gezien en die mag niet worden meegenomen. Na 15 jaar vervalt de plus-value zodat het dan niets meer uitmaakt, maar wanneer de verkoop binnen 15 jaar zou kunnen plaatsvinden moet de familie Hurkmans eerst beslissen of zij het huis nu (nagenoeg) zal slopen en dan zal gaan bouwen of alleen zal renoveren.
 
DE BOUWVERGUNNING (PERMIS DE CONSTRUIRE)
 
Verbouwingen als deze behoeven steeds een permis de construire. Het is daarbij van groot belang om de bouwplannen eerst met alle buren te bespreken en hun mening daarover te vragen. Dat voorkomt bezwaarschriften die tot vertraging kunnen leiden. Gaat het om meer dan 170 m2 netto grondoppervlak (SHON) dan moet de aanvraag door een architect worden ingediend. Zie de artikelen over het bouwrecht op mijn site. De gemeente kijkt eerst met een regionale instantie (DDE) of het dossier compleet is. Zo ja, dan krijgt men daarvan een bevestiging en begint er een periode van twee maanden waarbinnen moet worden beslist. Laat de gemeente die verstrijken, dan is de vergunning automatisch verleend. De vergunning moet vervolgens bij het huis worden aangeplakt. Dat gebeurt meestal door een deurwaarder omdat vanaf de aanplakking de termijn van twee maanden gaat lopen voor eventuele bezwaarschriften. Deze datum moet dus vaststaan.
 
Bij een grote verbouwing wordt steeds een architect betrokken, maar de familie Hurkmans kan aan hem verschillende soorten opdrachten verlenen. Bij een "mission complète" doet hij alles, maar rekent hij daarvoor ook heel wat. Het is dus goed om precies na te gaan welke taken nodig zijn en daarover een contract met hem te sluiten dat alles precies aangeeft.
 
DE BOUWERS
 
De volgende stap is het zoeken naar een aannemer, loodgieter, dakdekker en alle anderen die bij de bouw betrokken zullen worden. In Frankrijk worden hierbij in het algemeen afzonderlijke contracten gesloten tussen de opdrachtgever en deze bedrijven. De familie Hurkmans heeft hierbij zelf het voortouw genomen en heeft de architect wel om advies gevraagd, maar hem niet de vrije hand gegeven. Zij controleert het proces in iedere fase dus zelf. Met de aannemer moet een goed contract worden gesloten en de familie Hurkmans streeft daar ook naar. Zij zal anders bij problemen weinig kunnen ondernemen. Frankrijk kent enkele aannemersorganisaties die goede voorwaarden hanteren, zoals de UNCMI. Zorg dat er altijd van dit soort voorwaarden van toepassing zijn. Een architect of andere deskundige kan hierover adviseren.
 
VERZEKERINGEN EN GARANTIES
 
Alle bedrijven zijn bij de ondertekening verplicht om spontaan kopieën van verzekeringspolissen af te geven. Het gaat hier om een aansprakelijkheidsverzekering, maar ook om garantieverzekeringen (polices de garantie décennale). Deze laatste dekken de schade die na de oplevering kan optreden. Het is daarbij alleen nodig om aan te tonen dat er schade is. De schuld van de betrokkenen hoeft niet te worden bewezen. Zo zijn alle zichtbare schades die binnen een jaar optreden (vices apparents) gedekt, en gedurende twee jaar de schades aan alles wat beweegt en wordt gebruikt (garantie biennale). Dit gaat om radiatorkranen, raamuitzetters etc.. Ten slotte geldt er een garantie van tien jaar voor grote constructiegebreken. Daaronder valt dus niet iedere schade. Een voordeel van dit systeem is dat wanneer de aannemer (of een van de anderen) de schade niet zelf repareert of niet meer bestaat, de maatschappij de kosten van de reparatie draagt. Claims moeten wel spoedig worden ingediend. Een nadeel is dat de één vaak na de ander verwijst, zodat (via de rechtbank) een deskundige aangewezen moet worden om alles precies uit te zoeken. Daarvoor bestaat echter een oplossing die ook de familie Hurkmans heeft getroffen, te weten het afsluiten van een assurance dommages-ouvrages. Dit is een overkoepelende verzekering die meteen de schade laat repareren en daarna zelf uitzoekt bij wie hij deze claimt. De kosten daarvan bedragen circa 2% van de bouwsom. Hij kan jarenlange kostbare procedures voorkomen.
Hiernaast moet de aannemer ook een bankgarantie afgeven die de afbouw dekt. Stopt het werk vóór de oplevering, dan zorgt de maatschappij voor de afbouw. Al deze regelingen zijn wettelijk verplicht, maar in de praktijk wordt er soms een loopje mee genomen. De familie Hurkmans is echter goed voorgelicht en heeft na enige aandrang alle stukken kunnen krijgen.
 
De betaling aan de aannemer geschiedt volgens een vast schema, afhankelijk van de fases van de bouw. Omdat hij een afbouwgarantie heeft verstrekt, hoeft u niet bang te zijn voor te hoge betalingen. De rekening van de aannemer moet overigens vergezeld gaan van een attestation van een onafhankelijke partij die bevestigt dat de betreffende fase ook is voltooid.
 
Als het werk klaar is, moet de familie dat bij de gemeente aangeven via een verklaring, de déclaration d'achèvement de travaux (DAT). In die periode vindt ook de oplevering plaats. Het is goed om de architect alles te laten controleren. Er wordt hierbij een proces verbaal opgemaakt van alle wensen en opmerkingen en dat is de basis voor het afsluitende werk. Ten slotte heeft de gemeente binnen drie maanden na het depot van de DAT, het recht om het huis te inspecteren en na te gaan of alles precies volgens het permis is uitgevoerd. Is dat zo, dan geeft de gemeente een zogenaamd certificat de conformité af. Vroeger kwam men altijd controleren, maar sinds 1 oktober 2007 gebeurt dit steekproefsgewijs of wanneer de gemeente daartoe aanleiding ziet. Nadat de familie Hurkmans dit allemaal achter de rug heeft, bezit zij een mooi huis dat tegen alle eventuele gebreken en narigheid gedekt is.
 
Download als PDF:




              
Klik hier voor de folder