Aandachtspunten bij het oprichten van een SCI


De SCI - La Societé Civile Immobilière

 
"In uw situatie kunt u het huis ook via een SCI kopen", of
"De eigenaar van het huis is een SCI, u kunt ook beslissen om de aandelen van deze SCI te kopen om het huis op deze manier te verwerven". Dit soort zinnen klinkt vaak uit de mond van een makelaar of adviseur wanneer u serieus met een huis bezig bent. Maar wat betekenen ze en waarom zou een SCI in uw geval nuttig kunnen zijn. En haalt u zich geen ingewikkelde rompslomp op de hals. Hieronder ga ik in hoofdlijnen op deze vragen in.
 
Een SCI - une Société Civile Immobilière - is een rechtsvorm die in Nederland niet bestaat. Hij is een mengvorm van een B.V. en een vennootschap onder firma (v.o.f.) en heeft de volgende kenmerken:
-           hij is een rechtspersoon en handelt op eigen naam.
-           de aandeelhouders zijn naar rato van hun aandelenbezit, aansprakelijk voor de schulden. Dat is dus anders dan bij een B.V. waar de aansprakelijkheid is beperkt tot uitsluitend het aandelenkapitaal. Ook anders dan bij een v.o.f. waar de vennoten onbeperkt aansprakelijk zijn.
-           Hij moet ten minste 2 aandeelhouders hebben.
-           Commerciële activiteiten zijn verboden. Er mag alleen in worden beheerd en verhuurd. (Een uitzondering geldt voor bouwondernemers die gezamenlijk een project ontwikkelen. Bij nieuwbouw koopt u dus vaak van een SCI.)
-           Voor zover er winst wordt gemaakt wordt deze bij de aandeelhouders belast. Een SCI is dus transparant. Fiscaal doet men net alsof er geen rechtspersoon is.
-           Bij verkoop door de SCI van het huis of bij verkoop van de aandelen van de SCI, wordt bij de aandeelhouders de plus-value-belasting geheven.
-           Er is geen minimumkapitaal vereist. Een SCI met een aandelenkapitaal van slechts € 1.500 komt veel voor.
-           De oprichting kan door een notaris geschieden doch ook in Nederland door ons kantoor.
-           De aandelenoverdracht kan onderhands of notarieel plaatsvinden. In beide gevallen is er een belasting van 4,89% verschuldigd.
-           De interne regelingen worden beheerst door de statuten waarvan u de inhoud grotendeels zelf kunt bepalen.
-           Jaarlijks moet u bij de fiscus een balans inleveren doch dat heeft bij een huis niet veel om het lijf.
 
In bijvoorbeeld de volgende gevallen kan een SCI nuttig zijn en zou u zich zelfs kunnen wensen dat deze rechtsvorm ook in Nederland bestaat. Allereerst als u tezamen met vrienden of familieleden een huis zou kopen. Zonder SCI wordt u gezamenlijk eigenaar in een zgn. onverdeeldheid (indivision). Daarbij moeten alle beslissingen bij unanimiteit genomen worden. Indien een van u uit zou willen stappen kan dat zonder meer en moet er een nieuwe notariële akte gemaakt worden. Deze moet ook in het kadaster worden ingeschreven. Dat is ingewikkeld en kost heel wat. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de gehele waarde van het aandeel ongeacht of er een hypotheek is.
Bij overlijden hebt u plots met andere mede-eigenaren te maken en bij een faillissement met een curator die zijn deel - weer via de notaris - te gelde wil maken. Overigens kan het uitstappen bij overeenkomst worden beperkt maar niet langer dan tot (steeds) 5 jaar.
 
Bij een SCI gaat het anders:
-           ieder heeft een percentage van de aandelen.
-           uitstappen mag alleen met gegronde redenen (pour motifs justes).
-           als iemand afhaakt is er slechts een akte nodig waarin zijn aandelen worden overgedragen. Daaraan hoeft de notaris niet te pas te komen en ook een inschrijving in het kadaster is niet nodig. De eigenaar van het huis is en blijft immers dezelfde SCI.
-           als er een hypotheek op het huis rust wordt de overdrachtsbelasting slechts over de netto-waarde van de aandelen geheven.
-           beslissingen worden bij meerderheid van stemmen genomen.
-           een van u is (bij toerbeurt) directeur (gérant) en heeft de bevoegdheid de zaken te regelen.
-           bij overlijden hebben de andere aandeelhouders desgewenst het recht om het betreffende aandeel aan een door hen aan te wijzen persoon te doen toekomen.
-           bij een faillissement heeft een curator slechts aanspraak op de betreffende aandelen en niet op het onroerend goed zelf. De statutaire beperkingen gelden ook voor hem.
-           bij echtscheiding van een van de aandeelhouders hebt u zelf in de hand wat er gebeurt.
 
Erfrechtelijk geldt dat op onroerende goederen het Franse erfrecht van toepassing is. Aandelen zijn echter roerende goederen zodat het Nederlandse erfrecht wordt toegepast. Dit als het om een tweede huis gaat, waarover een andere keer meer.
Uw Nederlandse testament hoeft daarbij dus niet te worden aangepast terwijl dat in het algemeen wel moet als u rechtstreeks eigenaar van een huis bent.
Overigens kan een SCI ook voor samenwonenden uitkomst bieden.
 
Een tweede situatie waarvoor een SCI geschikt is, betreft de flexibiliteit waarmee u het huis (een keer) aan uw kinderen wil doen toekomen. Schenkt u uw huis dan gaat het om een zodanige waarde dat er schenkingsrecht geheven zal worden.
Het huis gedeeltelijk schenken kan immers niet.
Bij een SCI kunt u zich beperken tot steeds enkele aandelen en daarbij rekening houden met de vrijstellingen van het schenkingsrecht. Ook kunt u gemakkelijk vanaf het begin uw kinderen (in een bepaalde constructie) eigenaar doen zijn waarbij u en uw echtgenote de directie blijven voeren.
 
Begint u een camping of hotel dan wordt er bijna altijd een SCI-constructie gehanteerd: het onroerend goed gaat in de SCI en het bedrijf krijgt een andere rechtsvorm.
Daardoor wordt er een duidelijke scheiding aangebracht en kan de aansprakelijkheid goed worden beperkt. Er gelden ook fiscale voordelen. De bank eist het zelfs in veel gevallen.
 
Hebt u al een huis en wenst u naderhand voor de SCI-vorm te kiezen dan kunt u het in een SCI inbrengen. Daarbij is in principe geen overdrachtsbelasting verschuldigd (doch wel notariële aktekosten). Ten slotte zult u tegen een huis kunnen aanlopen dat eigendom van een SCI is. U kunt er dan voor kiezen om de aandelen van de SCI te kopen van de aandeelhouders. De SCI moet dan wel "schoon" zijn en geen debiteuren hebben maar dat is zeer vaak allemaal goed in orde omdat de SCI geen commerciële activiteiten heeft kunnen bedrijven.
 
 


              
Klik hier voor de folder