Noodzakelijk papierwerk bij verbouwing of renovatie
Gepubliceerd in Maison en France najaar 2014


Veel eigenaren van een woning gaan na aankoop over tot verbouwen of renovatie.

Hiervoor moeten vanaf het begin tot aan de oplevering van de werkzaamheden een aantal administratieve handelingen worden verricht. Welke aanvragen moet u indienen en welke overige documenten heeft u nodig?

Het noodzakelijke papierwerk is afhankelijk van de vraag of het uiterlijk van het gebouw wijzigt, of dat de bewoonbare oppervlakte van de woning verandert, of dat er sprake is van een bestemmingswijziging van het pand.

Soms is een bouwvergunning noodzakelijk en soms kan worden volstaan met een zogenaamde déclaration préalable (DP). Een DP is een vraagstelling aan het bevoegde overheidsorgaan of de voorgenomen werkzaamheden mogelijk zijn. Dit is een lichtere formaliteit dan de bouwvergunning. Afhankelijk van de omvang van de verbouwingswerkzaamheden of de impact op het bestaande gebouw, is een bouwvergunning dan wel een DP nodig.

Renovatiewerkzaamheden die die buitenkant van het gebouw veranderen, zijn onderworpen aan een DP, behalve als het gebouw een beschermde status heeft van bijvoorbeeld een monument. Het renoveren of vernieuwen van het dak kan een verandering betekenen van de buitenkant, zodra de kleur of samenstelling van de dakpannen verschilt met de oorspronkelijk exemplaren. In dit geval moet een DP worden aangevraagd.

Het aanpassen van de zolder tot woonruimte is in principe vrijgesteld van formaliteiten en kan zonder papierwerk worden uitgevoerd, behalve als de buitenkant van het gebouw wijzigt doordat er bijvoorbeeld een dakkapel of dakraam wordt geplaatst. In dat geval dient er wel een DP te worden aangevraagd.

Wanneer de oppervlakte van de woning wordt vergroot, wordt er onderscheid gemaakt in vergroting tussen de 5 m2 en 20 m2 en meer dan 20 m2. Bij een vergroting kleiner dan 20 m2, kan worden volstaan met een DP. Zodra de oppervlakte met meer dan 20 m2 wordt vergroot, moet er een bouwvergunning worden aangevraagd.  

Dossier en beslistermijn

De Franse overheid heeft CERFA formulieren op haar website
geplaatst die tezamen met bouwtekeningen en overige stukken - zoals aangegeven op het formulier en afhankelijk van de werkzaamheden - moeten worden ingediend bij het bevoegde overheidsorgaan (meestal de gemeente) voor de aanvraag van de vergunning, dan wel DP.

Het dossier voor zowel de aanvraag van een bouwvergunning als een DP dient de navolgende CERFA documenten te bevatten:

-         Autorisation de construire

-         Formulier voor de berekening van de noodzakelijke belasting

-         De bijlagen (notice, plans, document graphique).

Het dossier wordt ingediend bij het bevoegde overheidsorgaan (meestal de gemeente) waar de werkzaamheden zullen plaatsvinden. De toezending kan per aangetekende brief met bewijs van ontvangst. Het overheidsorgaan moet een bewijs van ontvangst afgeven waarin de datum van ontvangst wordt bevestigd.

Wanneer het een woning betreft, heeft het overheidsorgaan twee maanden de tijd om te besluiten over de aanvraag voor een bouwvergunning. Bij een ander soort gebouw is deze termijn drie maanden. De beslistermijn voor een DP bedraagt in elk geval één maand, hoewel er omstandigheden kunnen zijn waardoor de termijn moet worden verlengd.

Tableau d'affichage, DOC en DAT 

Zodra de bouwvergunning of DP is verkregen, geeft dit aanleiding tot nadere formaliteiten. Zo moet er aan het te verbouwen pand een bord worden gehangen met de aankondiging dat er een vergunning is afgegeven. Dit bord - een tableau d'affichage - dient rechthoekig te zijn, groter dan 80 cm en zichtbaar vanaf de openbare weg. Verder dient het de volgende mededelingen te bevatten:

-         Naam van de begunstigde van de vergunning

-         Datum en nummer van de vergunning

-         Aard van het project

-         Oppervlakte van het terrein

-         Het adres van de gemeente alwaar het dossier kan worden ingezien

-         De beroepstermijn tegen de vergunning. Dit is een periode van twee maanden vanaf het moment van affichage. 

Als alle bovenstaande formaliteiten zijn doorlopen, kan de aannemer worden ingeschakeld. Die moet verklaren dat de werkzaamheden zijn aangevangen door het afgeven van een déclaration d’ouverture de chantier (DOC).Hiervan moeten drie exemplaren naar de gemeente worden gestuurd. Als de werkzaamheden zijn afgerond, verklaart de aannemer dat dit het geval is middels een déclaration d’achèvement des travaux (DAT). Ook hiervan gaan weer drie exemplaren naar de gemeente. 

Na afgifte van de DAT kan de gemeente gaan kijken of de werkzaamheden conform de afgegeven bouwvergunning of DP zijn uitgevoerd. Als dat zo is, wordt een conformiteitsverklaring (déclaration de conformité) afgegeven en zijn alle formaliteiten geregeld.

Fiscale gevolgen

Een verbouwing kan ook fiscale consequenties hebben. Zo is het mogelijk dat de taxe d’habitation wordt verhoogd, omdat deze is gebaseerd op het huurwaardeforfait. Als de woning zodanig is verbeterd dat het huurwaardeforfait stijgt, dan stijgt daarmee ook de taxe d’habitation.

Verder kan een verbouwing gevolgen hebben als de woning wordt verkocht. Bij verkoop wordt immers taxe sur la plus value, oftewel winstbelasting geheven. De winst die belast wordt, is grofweg gezegd het verschil tussen de koopprijs en de verkoopprijs. Indien de winst is behaald dankzij de renovatie of verbouwing, moet worden bekeken in hoeverre de verbouwings- of renovatiekosten in mindering kunnen worden gebracht op de behaalde winst. Artikel 150 VB II lid 4 van de Code Général des Impôts (CGI) zegt hierover het volgende: 'Uitgaven betreffende bouw, ver- of herbouw, vergroting of verbetering kunnen in mindering komen op de winst als de verkoper de kosten dienaangaande heeft gedragen.'

Het begrip rénovation (renovatie) is niet in de opsomming van dit artikel opgenomen. Hierdoor ontstaat vaak discussie met de Franse fiscus over de vraag wanneer er sprake is van verbetering of van renovatie van de woning. Indien de fiscus zich op het standpunt stelt dat er sprake is van renovatie, zijn die kosten dus niet in mindering te brengen op de winst.

Als u hebt verbouwd en de woning verkoopt, is het dus verstandig om u bij de verkoop altijd deskundig te laten begeleiden, zodat u deze discussie met de Franse fiscus over de vraag of er sprake is van verbetering dan wel van renovatie, niet zelf hoeft te voeren.

 




 



Mr. Sietze Jan Dijkstra
Auteur: Mr. Sietze Jan Dijkstra
Gestart op ons kantoor als notarieel jurist, later ook beëdigd tot advocaat. Heeft in Parijs gewerkt voor de RATP. Verzorgt aan- en verkoopbegeleiding, oprichting en ontbinding van rechtspersonen, procedures met betrekking tot Frans onroerendgoedrecht.

Steinz & Dijkstra Advocaten
+31 (0)70 24 00 875


              
Klik hier voor de folder